1軒家が建っている土地は小規模宅地等の特例をどう適用するのか?

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1軒家が建っている土地は小規模宅地等の特例をどう適用するのか?

一般家庭で代表的な相続のパターンは「1軒家が建っている土地」の相続でしょう。この場合に小規模宅地等の特例をどう適用するかについてお伝えします。

土地を相続したらやるべきことを大きく分けると3ステップになります。

1.判定(土地に小規模宅地等の特例が使えるか判断)
2.計算(土地の価額・いくら減額されるか・相続人の人数を考慮)
3.申告書に記載・提出

土地を複数もっている場合、被相続人や親族がどのようにして住んでいたか、生計はどうしていたかによって、変わります。

しかし、1軒家だけを相続した場合は比較的、小規模宅地等の特例の使用の判断は容易です。

さっそくあなたが相続した1軒家が小規模宅地等の特例を使えるのか判断していきましょう。

1. 小規模宅地の特例を居住用宅地に適用するには

居住用の宅地に対する小規模宅地等の評価減の特例は、亡くなった人が住んでいた家を相続した場合、その敷地評価額が減額されるものです。

1軒家で小規模宅地等の特例を適用するためには、確認しておかなければならない事項がいくつかあります。順を追ってみていきましょう。

(1) 相続した1軒家の土地面積は?

小規模宅地等の評価減の特例では、相続した家の敷地のすべてが減額の対象になるわけではありません。

「小規模」というからには面積に限度があって、330uを超える部分は減額の対象になりません。

330uまでの部分について、土地の評価額が80%減額、つまり20%になります。

【例1】相続した土地の面積が300uで、土地評価額が3,000万円の場合

相続した土地のすべてが減額の対象になり、土地の課税価格は下記の計算によって600万円になります。

3,000万円−3,000万円×80%=600万円

【例2】相続した土地の面積が400uで、評価額が4,000万円の場合

相続した土地のうち330uだけが減額の対象になります。土地の課税価格は下記の計算によって1,360万円になります。

4,000万円−4,000万円×330u÷400u×80%=1,360万円

なお、金額についての限度はありません。いくら地価が高くても、面積が330uまでの部分は評価額が80%減額されます。

(2) 誰が土地を相続するか?

小規模宅地等の特例を適用するためには、相続税の申告期限まで(通常は亡くなった日の翌日から10か月以内)に遺産分割を確定させなければなりません。

ただし申告期限内に遺産の分割ができなくとも、相続税の申告期限から3年以内であれば、修正申告や更正の請求などで税額計算をやり直して特例を適用することができます。但し、この場合には申告期限内に「申告期限後3年以内の分割見込書」という書類を提出しておく必要があります。

この遺産分割とは、亡くなった人の遺産を誰にどれだけ分配するか決めることをいいます。
亡くなった人が残した遺言で決めるほか、相続人が協議して決めることもあります。

遺産分割の結果、誰が土地を相続するかによって、特例を適用するための要件が異なります。ケースごとに要件を確認しましょう。

@ 配偶者が相続した場合

配偶者は土地を相続すれば適用できます。ほかに要件はありません。相続税申告が完了した後に売却したり賃貸に出したりしても取り消されることはありません。

A 同居の親族が相続した場合

相続した土地を相続税の申告期限まで保有し、かつそこに居住していれば適用できます。

B その他の親族が相続した場合

次のすべてにあてはまれば、適用できます。

・亡くなった人に配偶者や同居の親族がいない
・土地を相続した親族は、相続の3年前までに自分の持ち家または自分の配偶者の持ち家に住んだことがない
・相続した土地を相続税の申告期限まで保有する

2. 小規模宅地等の特例の計算方法

具体的にどのように計算するかは、「小規模宅地等の特例の計算方法と具体例。土地別にみる減額計算。」でまとめていますので、参照してください。

3. 特例を適用するための手続き

特例を適用するための要件にあてはまることが確認できれば、適用のための手続きに移ります。

小規模宅地等の特例を適用するためには、この特例を受けようとすることを記載した相続税の申告書と、小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなど一定の書類を税務署に提出します。

▼参考記事
ステップを追うだけ。第11・11の2表の付表1の書き方【小規模宅地等についての課税価格の計算明細書】
小規模宅地等の特例の添付書類まとめ。申告書と一緒に提出するべき書類とは。

なお、特例を適用した結果、土地以外の財産も含めた相続財産の課税価格が基礎控除額(3,600万円+600万円×相続人の人数)を下回って、税額が0になる場合があります。

そのような場合でも、申告書を提出する必要があります。申告書を提出しなければ、申告義務があるのにそれを怠ったとみなされます。特例を適用したことで税額が0になったということをきちんと証明するためにも、申告書の提出を忘れないようにしましょう。

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監修者 荒巻善宏

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