複数の居住用宅地について小規模宅地等の特例を適用できるのか？

１．居住用の宅地で小規模宅地等の特例を適用するには

居住用宅地に対する小規模宅地等の評価減の特例は、被相続人が居住していた家の敷地のうち330㎡までの部分について、相続税の税額計算の基礎となる評価額が減額できるものです。

特例を適用するための要件は、誰がその敷地を相続するかによって変わります。

配偶者が小規模宅地等の特例を適用するには

配偶者の場合は、相続するだけで適用できます。
相続した後に売却したり賃貸に出したりしても取り消されることはありません。

同居の親族が小規模宅地等の特例を適用するには

同居の親族が相続する場合は、相続した土地を相続税の申告期限（通常は被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内）まで保有し、かつそこに居住していれば適用できます。

その他の親族が小規模宅地等の特例を適用するには

その他の親族が相続する場合は、被相続人に配偶者や同居の親族がいないことが適用の条件となります。

それ以外に、土地を相続した親族は、相続の3年前までに自分の持ち家または自分の配偶者の持ち家に住んだことがなく、相続した土地を相続税の申告期限まで保有することが必要です。

申告期限までに小規模宅地等の特例の適用を受ける宅地の遺産分割が決められなかった場合は

また、相続税の申告期限までに誰がその敷地を相続するかを決めておくことも必要です。申告期限までに決められなかった場合は、一度特例を適用せずに申告しますが、3年以内に税額計算をやり直すことで、特例を適用することができます。

２．複数の居住用宅地がある場合に小規模宅地等の特例を適用するには

1軒家がある土地を複数相続した場合、小規模宅地等の評価減の特例が適用できるかどうかについて、事例ごとに解説します。以下の事例では、相続人は特例を適用するための要件を満たしているものとします。

(1) 被相続人が家屋Aと家屋Bを保有し、双方の家を行き来していた場合

被相続人が家屋Aと家屋Bを保有していて、双方の家を行き来していたとしても、同時に複数の家に居住していたとはみなされません。被相続人は家屋Aか家屋Bのどちらか片方に主として居住していたと判断します。したがって、居住していないとみなされた家屋について特例は適用できません。

【例】被相続人は、主として家屋Aに居住し、週末などは家屋Bに滞在していた場合。

家屋Aの土地：特例が適用でき、330㎡までの部分について評価額を80％減額できます。
家屋Bの土地：特例は適用できません。

(2) 家屋Aには被相続人が居住し、家屋Bには同一生計の親族が居住していた場合

居住用の宅地に対する小規模宅地等の評価減の特例は、被相続人が居住していた家の敷地のほか、被相続人と同一生計の親族（例：高齢の親や大学生の子など）が居住していた家の敷地についても適用できます。

被相続人が家屋Aと家屋Bを保有していて、家屋Aには被相続人が居住し、家屋Bには同一生計の親族が居住していた場合は、家屋Aの土地と家屋Bの土地をあわせて330㎡までの部分について特例が適用できます。

【例】家屋Aには被相続人が居住し、家屋Bには同一生計の親族が居住していた場合。

家屋Aの土地、家屋Bの土地ともに特例が適用できます。両方あわせて330㎡までの部分について評価額を80％減額できます。このとき、1㎡あたりの評価額が高いほうの土地を優先して適用すると、全体の評価額を抑えることができます。

(3) 家屋Aに居住して、家屋Bを貸していた場合

家屋Aと家屋Bを保有していた被相続人が、家屋Aに居住して、家屋Bを貸して貸付事業を営んでいた場合は、家屋Aの土地には居住用宅地の特例を適用し、家屋Bの土地には貸付事業用宅地の特例を適用することができます。

貸付事業用宅地の特例は200㎡までの部分について、評価額を50％減額できるものです。相続した土地を相続税の申告期限まで保有するほか、貸付事業を引き続き営むことが特例適用の要件となります。

居住用宅地の特例と貸付事業用宅地の特例を併用する場合は、定められた算式で調整した範囲内の面積でしか適用することができないので注意が必要です。

【例】家屋Aに居住して、家屋Bを貸して貸付事業を営んでいた場合。

家屋Aの土地：居住用宅地の特例が適用でき、評価額を80％減額できます。
家屋Bの土地：貸付事業用宅地の特例が適用でき、評価額を50％減額できます。

この場合、特例が適用できる面積は、下記の数式の範囲内となります。
家屋Aの土地の面積（㎡）×200÷330＋家屋Bの土地の面積（㎡）≦200㎡

３．別荘は小規模宅地等の特例を適用できるのか？

次に、被相続人が自宅のほかに別荘を保有していた場合について解説します。自宅と別荘を相続した場合も、1軒家がある土地を複数相続した場合と同様に小規模宅地等の評価減の特例が適用できるかどうかが気になるところです。

自宅の敷地の面積が330㎡を下回る場合は、小規模宅地等の評価減の特例を適用しても、面積の上限までは適用し切れません。そのようなときに、別荘の敷地にも小規模宅地等の評価減の特例が適用できれば、面積を限度いっぱいまで適用できて節税につながるかもしれません。しかし、そのようなことができるのでしょうか？

(1) 別荘に小規模宅地等の特例は使えない

結論を先に述べれば、別荘に小規模宅地等の評価減の特例を適用することはできません。

この特例が設けられた背景には、相続税の高額な負担によって、自宅や事業所などの生活基盤を失うことがないようにするための配慮があります。別荘は、主に保養を目的としているものであって、生活の基盤となるものではありません。そのため、別荘の土地に小規模宅地等の評価減の特例を適用することは認められていません。

【例】被相続人が自宅と別荘を保有していた場合
自宅の土地：特例が適用でき、330㎡までの部分について評価額を80％減額できます。
別荘の土地：特例は適用できません。
（相続人は特例を適用するための要件を満たしているものとします。）

(2) 別荘を他人に賃貸していた場合は貸付事業用宅地等として50％評価減が適用できる

別荘を保有しているものの使う頻度が少ない場合には、別荘を他人に貸し出すケースがあります。

賃料を受け取って別荘を貸し出していた場合は、貸付事業を営んでいたことになり、先に述べた「(3) 家屋Aに居住して、家屋Bを貸していた場合」と同じように考えます。したがって、自宅には居住用宅地の特例を適用し、別荘には貸付事業用宅地の特例を適用することができます。

まとめ

複数ある家を相続した場合、それぞれの家をどのように使っていたか、誰が使っていたかによって小規模宅地の特例が使えるかどうかが決まります。

上記の代表的な3パターンを元にして、あなたが相続した家に小規模宅地の特例が使えそうかの判断材料にしてください。

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１．相続した家の住所
２．相続人の人数
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