相続した賃貸アパートを手放さないために知っておきたい小規模宅地等の特例活用方法

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相続した賃貸アパートを手放さないために知っておきたい小規模宅地等の特例活用方法

相続した賃貸アパートを手放さないために知っておきたい小規模宅地等の特例活用方法

「アパート・マンションを相続したけど、どうしたらいいかわからない。」
「もしかして特別な手続きが必要?」

住宅と同じように小規模宅地等の特例を使えそうだけど、詳しくはよくわからないと思われているかもしれません。
アパート・マンションは貸付しているため特例の区分では貸付事業用宅地にあたります。

そのため住宅とは相続税の計算や適用要件は変わりますし、アパート・マンションに空室はあった場合など特有の問題もでてきます。

詳しく見ていきましょう。

1.賃貸アパートは小規模宅地等の特例を使えるのか?

賃貸アパートは50%減額できます

先ほども述べたように賃貸アパートの土地部分については、小規模宅地等の特例の中の貸付事業用宅地の特例が適用可能となります。

貸付事業用宅地の特例とは、賃貸アパート等の「不動産貸付事業のために使用している土地」については200uまで50%評価を減額するという特例です。

例えば、200uで土地評価額が5,000万円の賃貸アパートを相続したら、2,500万円もの相続税の支払いを抑えることができます。

また、貸付している土地はアパート・マンションの他に駐車場や駐輪場も貸付事業用宅地に当てはまります。

賃貸アパートで小規模宅地等の特例を使うには

貸付事業用宅地の特例を使うためには以下の要件を満たす必要があります。
1.相続税の申告期限まで貸付事業を継続して行うこと
2.その土地を相続税の申告期限まで売らずに、保有し続けること

1.の注意点ですが、アパート・マンションを相続してから貸付事業を行っても「継続」とはみなされませんので、遅くとも相続発生より1年以上前から貸付事業をやることが望ましいです。

加えて、相続発生後にスムーズに特例を受けるために長期のスパンを考えて上で生前からの対策をとることが重要になってきます。

2.賃貸アパートに貸付部分と自身が住んでいる部分がある場合はどうなる?

例えば、180uの土地の上に建つ建物が、1階は物置(床面積50u)、2階を貸付(床面積50u)、3階に被相続人と相続人が住んでいた(床面積50u)場合。

通常一棟全てが賃貸アパートのような場合には、土地が全て貸付用地となりますが、建物が貸付以外の用途に使われている際には、建物の床面積に応じて貸付用の土地面積を求めます。

上記の例では、貸付部分は、家屋全体の床面積150u中50uとなりますので、土地については、
180u×50u÷150u=60u部分のみが、貸付用地としての評価となります。

3.賃貸アパートの相続税評価額の計算方法

賃貸アパート・マンションを相続した場合、住宅などに比べて相続税評価が下がります。
建物、土地それぞれが特例で優遇されているためです。

賃貸の建物の減額計算

貸家は貸家の評価といって建物の相続税評価額(固定資産税評価額)から30%減額することができます。

建物は固定資産税評価なので減価償却が使われるため年々価値が下がっていきます。
それに加えて30%減額することができるので、思った以上に価額が低くなります。

計算方法は
固定資産税評価額 × 30%

賃貸の土地の減額計算

賃貸の土地減額計算は貸家建て付け地といって、次の算式で計算します。

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 − (自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)

※「借地権割合」及び「借家権割合」は、国税庁のホームページで確認可能です。
※ 賃貸割合は実際に相続開始時点で貸している部屋の割合です。

4.相続した賃貸アパートに空室があった場合はどうなる?

原則「空室部分は小規模宅地等の特例から除外される」となりますが、例外的に空室となった直後から不動産業者を通じて新規の入居者を募集しているなど、いつでも入居可能な状態に空室を管理している場合には、貸付事業を継続していると認められるため、特例の適用対象となります。

5.賃貸アパートを相続したら所得税の確定申告が必要

賃貸アパートを相続した場合には、賃料収入が相続人に帰属することになりますので、相続発生年度の翌年の3月15日までに、賃貸アパートの収入について所得税の確定申告が必要となります。

6.賃貸アパートで小規模宅地等の特例を使うためにあなたが明日からできること

賃貸アパートで相続税の生前対策をするならば「空室割合」をできるだけ減らして、「賃貸中」にしておくことが、相続発生時に節税できる条件となりますので、住んでくれる方を探すのが相続税節税への一歩です。

相続発生時には、実際に貸している部分の賃貸借契約書を求められることもありますので、相続発生前の段階から、契約書の整理等も併せて行っておくとよいでしょう。

また賃貸アパートだけでなく、小規模宅地等の特例の概要から申告書の書き方など全体像をお知りになりたい場合は「小規模宅地等の特例を使って節税をするために必要な知識のすべて」をご覧ください。

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  • 小規模宅地等の特例とは?基礎知識と税金の計算方法
  • 2世帯住宅、被相続人が老人ホームにいた、賃貸アパートを相続など。
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  • 書くべき2枚の申告書とステップを追った具体的書き方

など、小規模宅地等の特例を使い80%の減額を受け、相続税を大幅に節税するノウハウです。大事な方が残してくれた大事な土地を相続税の支払いで手放してしまわないようにしてください。

小規模宅地等の特例を使って節税する
監修者 荒巻善宏

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