貸倉庫は広大地評価を使い相続税の節税ができるのか?

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貸倉庫は広大地評価を使い相続税の節税ができるのか?

貸倉庫は広大地評価を使った相続税の節税ができるのでしょうか。

答えは「使い方次第」です。

貸倉庫が最有効使用とされると広大地評価は使えません。
逆に貸倉庫が最有効使用とされないと広大地評価は使えます。

「最有効使用」となるかどうかが、貸倉庫で広大地評価が適用できるかどうかの分かれ目になります。

どのような場合が、貸倉庫の最有効使用になるのか、または最有効使用にならないのか、具体的な例も交えてご説明します。

貸倉庫で広大地評価は適用されるのか:最有効使用かどうかの判断

上述したように、今現在、広大地にある建物を貸倉庫として利用している場合、最有効使用が貸倉庫と認められてしまうと広大地評価はできません。

最有効使用かどうかの判断はどのようにするかというと2つあります。

1. 「収益で経済的に最も合理的な利用法」によって決定
2. 周りの土地・建物によって判断

それぞれを詳しく見ていきます。

1. 「収益で経済的に最も合理的な利用法」によって決定

倉庫を貸すことによって賃料が入りますが、その収益が現在から将来に向けて最有効使用と言えるかどうかを考慮します。

例えば、宅地開発した方が、より高い収益性をあげることを証明すると、倉庫が最有効活用ではないということになり、広大地の可能性が高まります。

2. 周りの土地・建物によって判断

他の土地にも当てはまりますが、相続した土地が広大地評価を使えるかどうかは、周りの状況によります。

後に詳しく見ますが、例えば相続した貸倉庫の周りが貸倉庫だった場合、妥当な使い方と判断され広大地評価は認められません。

一方、周りが1戸建ての宅地ばかりのところであれば、分譲するなどの使い方が妥当となる可能性があるため、広大地評価が使える可能性があります。

広大地評価が使える貸倉庫と使えない貸倉庫の例

広大地評価が使える貸倉庫の例

例えば相続した貸倉庫の周りが一戸建ての宅地しかない場合です。

周りが一戸建てなので、貸倉庫の土地を分譲して、新しく1戸建ての家を建てた方が土地の有効性は高いです。

先ほどの基準から判断すると

1. 「収益で経済的に最も合理的な利用法」によって決定
→貸倉庫として月々の賃料を得るよりも、分譲して戸建を建てた方が経済的な収益は大きい

2. 周りの土地・建物によって判断
→周りが宅地ばかりなので、分譲することによって宅地としての有効性が高い

広大地評価が使えない貸倉庫の例

例えば、相続した貸倉庫の周りが同じく倉庫ばかりだった場合です。

この場合は倉庫として利用することが妥当で、もし相続した倉庫を売ってもそのまま倉庫として再利用されることが想定されます。

そのため貸倉庫は貸倉庫としての利用が最有効使用のため広大地評価は使えません。

1. 「収益で経済的に最も合理的な利用法」によって決定
→例えば周りが倉庫のところにマンションを建てても入居率が低く見積もられるため収益性は低い

2. 周りの土地・建物によって判断
→周りが倉庫だらけなので、倉庫としての使用が妥当とされる

まとめ

貸倉庫に広大地評価が使えるかどうかは、その収益性もですが、周りの土地・建物の使い方も大きく影響します。

例えるならばオセロのようなもので、周りが広大地評価を使うことのできる土地の使い方をしていれば使え、そうでなければ使えません。

土地の使い方は年々変わっていきますので、今周りが倉庫だらけでも、10年後には周りが住宅ばかりになっているかもしれません。

そのため広大地評価ができるかどうかの判断は個々人によって違い現状を見ないと判断できません。

今すぐにあなたの貸倉庫が広大地評価を使えるかどうかの厳密な判定をするには専門書を読むか不動産鑑定士さんにお聞きすることをオススメします。

弊社でも不動産鑑定士による判定は行っていますので、無料のメールやお電話をいただけましたら、貸倉庫の広大地評価の判定を行います。

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監修者 荒巻善宏

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