借地権に小規模宅地等の特例は適用可能か?

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借地権に小規模宅地等の特例は適用可能か?

土地を相続した場合、小規模宅地の特例という、土地の評価額を大幅に減額できる特例があります。

借地権を相続した場合には、この特例は適用できるのでしょうか。
結論から言うと、借地権の場合であっても、要件を満たせば適用が可能です。

小規模宅地の特例とは

まず、そもそも、小規模宅地の特例とはどのようなものでしょうか。
これは、要件を満たせば、限度面積までの部分については、土地の評価額を一定の割合まで減額できるという特例です。

限度地積や減額可能な割合は、その土地の利用状況によって異なります。

例えば、自宅として使っていた場合は居住用宅地、商店の敷地など事業に使っていた場合は事業用宅地、第三者に貸していた場合は貸付事業用宅地、といった具合です。

利用状況に応じてどの宅地に該当するかを確認し、あとは下表の通りとなります。

例えば、300uの土地を自宅として利用していて、その評価額が5,000万円だった場合、要件を満たして居住用宅地として特例を適用することができれば、その評価額を80%減額し、1,000万円とすることができます。

特例を適用する要件

小規模宅地の特例を適用するためには、被相続人(お亡くなりになられた人)側と、相続人側とで、それぞれ要件を満たしている必要があります。

例えば、居住用宅地でいうと、被相続人側としては、相続開始の直前(お亡くなりになる直前)において、被相続人の自宅であるという要件があります。

つまり、以前は住んでいたけれど、その後どこかに住所を移していて、お亡くなりになられたときには実際の自宅をしては使用していなかった、といった場合には、要件を満たさないことになります。

一方、相続人側としては、誰がその土地を取得するかによってその要件は異なります。

簡単に解説すると、取得する人が、

配偶者

要件なし

被相続人と同居していた親族

相続税の申告期限(お亡くなりになられた日から10ヶ月後)まで、そこに引き続き住んでいて、その土地を所有していること。
※つまり、途中で土地を売却したりすると、要件を満たしません

被相続人と同居していない親族

被相続人に、配偶者や同居していた親族がいない場合で、お亡くなりになられた日前3年以内に持家に住んでいないこと。

実際には、もっと細かな要件があり、国税庁HPで確認することができます。

借地権の場合

相続する土地が、借地権の場合であっても、小規模宅地の特例について、取扱いは特に変わるところはありません。上記の要件を満たせば、自分が所有する土地と同様に、借地権についても特例を適用することができます。

借地権と相続税

  • 貸している土地の上に他人の家が建っている
  • 建てている家の土地は人から借りている

借地権がある土地を相続した場合は、評価が複雑で土地の価額を求めるのが難しいです。

どのようにして借地権のある土地の価額を求めるのか、そして相続税はいくらになるのか。

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監修者 荒巻善宏

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