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小規模宅地等の特例とは ~概要・要件・質疑応答~

 相続税の各種特例のうち最重要と言っても過言ではない特例が、「小規模宅地等の特例」です。
小規模宅地とあるのでなんとなく土地に関する特例なんだろうなというのはわかると思います。
相続税専門の税理士が小規模宅地等の特例についてわかりやすく解説します。

1)概要

 小規模宅地等の特例とは、被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地について、一定の要件を満たす場合には、80%又は50%まで評価額を減額してあげますよという特例です。

 例えば、被相続人の自宅の敷地の相続税評価額が1億円だったとします。この土地につき小規模宅地等の特例を適用すると2,000万円の評価で相続税を計算することが出来るのです。

 被相続人が住んでいた土地や事業をしていた土地は、相続人の生活基盤となる非常に重要な財産であり、このような財産にフルで相続税をかけてしまうと相続後の相続人の生活を脅かす可能性もあるため、このような大幅に評価額を減額できる特例措置が設けられているわけです。

2)要件 ステップ1

最大で80%も評価額を減額できるこの特例ですが、要件が非常に複雑です。
要件を満たさないと相続税額が何千万円も増加してしまう可能性があるのでしっかり確認しましょう!
要件を2ステップに分けて解説していきます。
ステップ1でこの特例の大前提となる要件を確認します。

① “被相続人”又は“被相続人と同じ財布で生活していた親族(専門用語で生計一親族と言います)”(以下、この2つを合わせて「被相続人等」と言います)の事業又は居住の用に供されていた宅地等(土地だけでなく借地権等も含みます)であること

② その宅地等が建物又は構築物の敷地であること

この2つの要件を満たして初めて次のステップに進めます。この2つの要件を満たさないとそこで試合終了です。

3)要件 ステップ2

次のステップは、宅地の種類によって要件が異なります。くどいですが、上記2)の要件を満たした人だけがこのステップ2の要件を確認できる権利があります。

それでは宅地の種類ごとに解説していきたいと思います。

 ✔ 特定居住用宅地等

   被相続人等が住んでいた宅地の要件です。被相続人が住んでいた宅地と被相続人の生計一親族が住んでいた宅地の2つに分けて要件を確認します。

a. 被相続人が住んでいた宅地

   下記に掲げる人が相続した場合のみ適用があります。

    イ 被相続人の配偶者(居住要件、所有要件共になし)
    ロ 被相続人と同居していた親族(居住要件、所有要件共にあり)
    ハ 被相続人と同居していないが下記要件を満たす親族(所有要件のみあり)
      ・被相続人に配偶者がいないこと
      ・被相続人と同居している相続人がいないこと
      ・被相続人が亡くなる前3年間、日本国内にあるその人又はその人の配偶者の所有する
       家屋に居住したことがないこと

b. 被相続人の生計一親族が住んでいた宅地
    下記に掲げる人が相続した場合のみ適用があります。
    イ 被相続人の配偶者(居住要件、所有要件共になし)
    ロ 被相続人の生計一親族(居住要件、所有要件共にあり)

※ 上記( )書きの居住要件とは申告期限までその親族がその宅地等に居住している必要があり、所有要件とは申告期限までその親族がその宅地等を所有している必要があることを意味します。

 ✔ 特定事業用宅地等

   被相続人等(生計一親族も含みます)が事業(貸付事業を除きます)をしていた宅地の要件です。こちらは、特定居住用宅地等よりは要件が簡易的で、下記の2つの要件となります。

    イ 事業継続要件
      被相続人の事業を申告期限までに引き継ぎ、かつ、事業を申告期限まで継続すること

    ロ 保有継続要件
      その宅地等を申告期限まで保有すること

✔ 特定同族会社事業用宅地等

   一定の法人の事業(貸付事業を除きます)をしていた宅地の要件です。なお、一定の法人とは、被相続人や被相続人の親族により支配されている(50%超所有)法人を言います。主な要件は下記のとおりです。

   イ 賃貸借要件
     その法人に対して相当な対価でその宅地又は建物を賃貸していること
       ロ 法人役員要件
     その宅地等を取得した親族が申告期限においてその法人の役員であること
   ハ 保有継続要件
     その宅地等を申告期限まで保有すること

 ✔ 貸付事業用宅地等

   被相続人等(生計一親族も含みます)が貸付事業をしていた宅地の要件です。
   イ 事業継続要件
     被相続人の貸付事業を申告期限までに引き継ぎ、かつ、貸付事業を申告期限まで継続すること
   ロ 保有継続要件
     その宅地等を申告期限まで保有すること

4)限度面積と減額割合

 小規模宅地等の特例の要件を確認しましたが、上記要件を満たしたら無制限に減額できるわけではありません。特例の適用できる面積の上限が宅地の種類に応じて下記のように決められています。なお、平成25年度改正で平成27年1月1日以降相続開始分について限度面積等が拡充されました。

◆ 平成26年12月31日以前相続開始分

① 特定居住用宅地等
限度面積 240㎡
減額割合 80%

② 特定事業用宅地等及び特定同族会社事業用宅地等
限度面積 400㎡
減額割合 80%

③ 貸付事業用宅地等
限度面積 200㎡
減額割合 50%

※ 上記2以上の種類を併用して適用する場合の限度面積の計算は下記の算式に当てはめて計算します。
   ①×5/3+②+③×2≦400㎡

◆ 平成27年1月1日以降相続開始分

① 特定居住用宅地等
限度面積 330㎡
減額割合 80%

② 特定事業用宅地等及び特定同族会社事業用宅地等
限度面積 400㎡
減額割合 80%

③ 貸付事業用宅地等
限度面積 200㎡
減額割合 50%

※ ①と②に合わせて最大で730㎡まで適用が可能になりました。(①と②は完全併用適用が可能)
※ ③を適用する場合の限度面積の計算は下記の算式に当てはめて計算します。
①×200/330+②×200/400+③≦200㎡

5)Q & A

 Q. 被相続人と別居していたら生計一親族には該当しませんか?
 A. 被相続人と別居であっても被相続人からの仕送りが主な収入である場合には生計一親族となります。

 Q. 建物の敷地でない、例えば駐車場の敷地についてもこの特例の適用が可能ですか?
 A. 可能です。上記要件②に構築物の敷地も含まれていますので、アスファルトや砂利敷の駐車場であってもこの特例の適用が可能です。なお、土がむき出しになっているような青空駐車場については構築物の敷地とは言えませんのでこの特例の適用は出来ません。

  Q. 相続人でない孫に遺贈した土地についてこの特例の適用は可能ですか?
  A. この特例を適用できる人は親族(配偶者、三親等内の姻族及び六親等内の血族)であれば適用が可能であるため相続人でない孫でも適用できます。ちなみに内縁の妻に対して土地を遺贈したとしてもこの特例の適用は出来ません。

  Q. 完全分離型の二世帯住宅(玄関が別で建物内部で行き来が出来ない住宅)の敷地であってもこの特例の適用は出来ますか?
 A. 平成25年度税制改正で平成26年1月1日以降相続開始案件であればこの特例の適用が可能となりました。ただし、当該二世帯住宅の建物の登記が区分登記建物である場合にはこの特例の適用を受けることが出来ない可能性があるため注意が必要です。

  Q. 被相続人が亡くなる前に老人ホームに入居していて、その老人ホームにて亡くなりました。この場合、老人ホーム入居前に被相続人が居住していた住宅の敷地についてこの特例の適用を受けることができるのでしょうか?
 A. 平成25年度税制改正で平成26年1月1日以降相続開始案件であれば、下記を満たすことにより、この特例の適用が可能となりました。
   ・要介護認定又は要支援認定等を被相続人が受けていたこと
   ・被相続人が都道府県に届出がされている老人ホーム等に入居したこと

 Q. 被相続人の住んでいた宅地が複数ある場合には、全てにこの特例の適用が可能でしょうか?
 A. 被相続人が主として居住の用に供していた一つの宅地に限られます。

 Q. 被相続人の営んでいた事業をその土地を取得した相続人が転業した場合にはこの特例の適用は受けられますか?
 A. 事業継続要件は事業の同一性も要件に内包されるため転業があった場合にはこの特例の適用は受けられません。ただし、一部を転業した場合(喫茶店兼菓子屋を喫茶店のみに変更)には事業の同一性が認められれば特例の適用を受けられる可能性もあります。

 Q. 会社が不動産貸付業をやっていますが、80%の評価減は可能ですか?
 A. 特定同族会社事業用宅地等に該当するためには会社が貸付事業以外の事業である必要があるため、80%評価は出来ません。

 Q. 親族に低額で貸し付けていた宅地等についてこの特例の適用は可能ですか?
 A. 相当の対価(世間相場並みの対価)での貸付が前提となっているため世間相場に比較して低額な地代ではこの特例の適用は受けられません。

  Q. 被相続人が経営していたアパートの一室がちょうど相続開始日前後だけ空室となっていました。この場合にその空室部分にはこの特例の適用は難しいでしょうか?
 A. その空室の期間が一時的と認められる場合にはその空室部分についてもこの特例の適用は可能です。

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