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相続税申告実務における「通常の地代」の計算方法

相続税の事について調べていると、土地等の相続において「通常の地代」という言葉がちらほらと登場します。 この通常の地代というのは、何のことを指すのでしょうか。また、どの程度の金額の事を「通常の地代」というのでしょうか。

1.通常の地代とは

通常の地代とは、借地権の取引慣行のある地域において、その借地権部分を所有している借地人が、その借地権の底地部分を借りるために支払う地代のことをいいます。

例えば、借地権割合が60%の地域であれば、次のようなイメージです。

借地人:その土地の所有割合60%  地主(所有権者):その土地の所有割合40%

この場合に、借地人がこの40%分の使用に対して、地主に支払うべき地代が通常の地代です。

2.通常の地代の算定方法

通常の地代というと、一説では、固定資産税の3倍以上等とも言われています。

これは、例をあげてみると、規模の比較的小さい企業などにおいて、社長所有の土地を同族会社に貸し出すということにするときに使用されます。

これは、相続税対策の一環として行われている方法です。

一般的な通常の地代は、周辺の地代相場を調べて求めるのが原則ですが、それが難しい場合の算定方法は、次の通りです。

相続発生前3年間の自用地の相続税評価額の平均額×(1−借地権割合)×6%

3.通常の地代と併せて検討が必要な無償返還の届け出の有無

法人と個人の間で土地の賃貸借がある場合に、借地権割合分の権利金を支払っておらず、かつ、相当の地代(※)を支払っていないときは、次の問題が生じます。

「法人税で借地権の認定課税の問題が発生」

相続が発生したときに、実際は換金化しづらい同族会社が使用している土地であっても、自用地で評価しなければならないこの状況を回避するためには、通常の地代を支払うとともに、「無償返還の届出」を提出するとよいでしょう。

この届け出を提出すれば、借地権への課税を免れることができます。

しかし、それを行わずに相当の地代以下の地代しか徴収していなければ、借地権分の贈与があったとされて、個人では時価で譲渡があったものとみなされて課税され、法人では受贈益に対して法人税が課税されてしまいます。

また、相続が起きたときには、使用貸借(賃貸借ではなく)とみなされ、土地の相続税評価額が自用地の価額になってしまいます。無償返還の届け出を行っていれば、80%評価出来るものもあります。

※相当の地代:相当の地代とは、借地権部分を所有していない者が土地を賃貸するために支払う地代です。通常、土地の自用地価額の6%相当額と言われています。

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