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雑種地の相続税評価

■雑種地とは

 財産評価基本通達では、宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地のどれにも当てはまらないその他の土地を雑種地として定義しています。具体的には、ゴルフ場や遊園地、資材置き場や駐車場など多種多様な土地が雑種地に該当します。
なお、青空駐車場の敷地などにおいては、登記簿上の地目が宅地と記載されている場合がありますが、財産評価をする上では、この敷地は現況の地目である雑種地に分類されます。

■雑種地の評価

 雑種地(ゴルフ用地、遊園地、文化財建造物である構築物の敷地、鉄軌道用地は除きます)の価額は下記(1)(2)のいずれかの方法により評価します。

(1)近傍地比準方式

 雑種地の価額を、その雑種地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基にして、その土地と雑種地との位置や土地の形状などの条件の差も考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて計算した金額により評価します。

例えば、評価する雑種地の現況が宅地に類似するときには、下記算式により雑種地の価額を評価します。
(宅地であるとした場合の1?当たりの価額−1?当たりの宅地造成費)×地積
この算式の「宅地であるとした場合の1?当たりの価額」とは、評価対象地が路線価地域にある場合は、算式「路線価×奥行価格補正率等の補正率」で、倍率地域内にある場合は、算式「近傍宅地の1?当たりの固定資産税評価額×宅地の評価倍率×奥行価格補正率等の補正率」で求めます。

(2)倍率方式

雑種地の固定資産税評価額に倍率が明示されている場合には、上記(1)の方法ではなく、その雑種地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価します。
この倍率とは、国税局長が定める倍率で、状況が類似する地域毎に、その地域にある雑種地の精通者意見価格、売買実例価額等を基に決められています。
倍率が定められているかどうかは、国税局のホームページにある「路線価図・評価倍率表」にて、該当地域の「雑種地の評価」に記載があるか否かで知ることができます。

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