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宅地の評価単位について

1.評価単位

土地を評価する上で一番初めに確認しないといけないことは、評価単位です。評価単位次第で土地の評価額が大きく異なりますので慎重に判断する必要があります。

2. まずは地目で

 評価単位のスタートラインは、ズバリ地目です。宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地、雑種地のいずれかの地目に区分して地目ごとに評価します。もう少し深堀りすると二以上の地目を一体として評価する場合などもありますが、大原則は地目ごとです。

3. 宅地の評価単位

 地目が宅地と判断された場合の評価単位について確認します。宅地については、「利用の単位となっている1画地の宅地」ごとに評価します。「1画地の宅地」、難しい言葉ですが、キーワードは「使用収益権」です。使用収益できる土地ごとに評価するということです。建物の敷地ごとではなく自用の建物や使用貸借の建物の敷地が並んでいるような場合には2つの建物の敷地とも自由に使用収益可能ですので一つの宅地として評価します。なお、使用貸借の建物とは、賃貸借と異なり原則としていつでも立ち退いてもらえる弱い権利となります。

 逆に、借地権の目的となっている敷地(底地)と自用家屋の敷地が並んでいるような場合には底地について自由に使用収益が出来ませんので別々に評価します。

4. 取得者ごとの評価単位

 上記で宅地の評価単位の基本をおさらい出来ましたが、最後に取得者ごとという評価単位の考え方が存在します。遺産分割において一つの土地を二人が共有でなく相続した場合(分筆相続など)には、取得者ごとで評価することとなります。ただし、注意が必要なのが不合理分割です。相続税などを不当に減額することを目的として経済実態にあわない分割をするとその分割はなかったものとして一体評価となる可能性もあります。

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