2014年1月1日

正面路線の判定方法

土地は価値の高い財産として、どのように評価するかが相続税算定のために問題となります。

例えば、土地が２つの道路に面している場合にその土地の評価方法が問題となります。

正面路線の考え方

複数の路線に面している土地の場合、ひとつの路線を正面路線とします。

正面路線の判定方法は、原則的には、奥行価格補正率という乗率を掛けて最も高い路線が正面路線となります。

売買価格や見た目などにより最も高いものが必ずしも正面路線となることにはならず、計算により算出され、最も高い路線が正面路線となることになります。

正面路線の判定方法は、様々なケースによってケースバイケースによって異なることとなります。

例えば、土地の四面が道路に接しているような土地（不整形地）の場合には、どの路線が正面路線となるか難しい判断が必要となります。

不整形地の場合には、国税庁の通達などで回答の要旨が示されているものもありますが、ケースバイケースの判断となることもあります。

必ずしも、通達回答の要旨通りの判断となるとは限りません。

そのため、土地に接している路線が道路が複数ある場合には、それぞれ判定方法と計算方法が問題となり得ます。

様々な土地の評価方法・例えばセットバック義務のある土地

土地の評価については正面路線の判定以外にも複雑な判断が必要とされるケースが数多くあります。

例えば、セットバック義務（現時点では道路法が定める道路の幅員がない状態で許容されているものの将来の建て替えや大規模修繕の場合には、安全な幅員を保持する建物を建てる義務がある土地）の場合には、価格が低くなります。

造成中の宅地なども評価方法が異なってきます。

土地はそれぞれ各種法令の規制などがある場合には、価値が低いものとして判断される傾向にありますが、そのような法令上の義務・制約自体を判断することが難しい場合もあります。

一方で土地は高い評価がされる可能性があり、相続税が発生する場合には、現金での納付が難しくなり、土地を手放さなくてはならなくなる可能性があるなど、深刻な問題となってしまう可能性もありえます。

そのため、遺産に土地が含まれており、相続された場合には、税理士への相談により土地の評価方法を適正なものとすることが重要となります。

なお、土地の相続の場合には、司法書士に依頼して所有権移転登記（相続登記）をする必要もあります。

この場合には司法書士に対する報酬や登録免許税（土地の価格の１０００分の４）がかかることになりますので、不動産の相続の際には一定額の費用負担は、覚悟する必要があります。

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