共有部分がある場合の評価単位

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共有部分がある場合の評価単位 -2015/10/26-

先日兄が亡くなり、弟である私と妹が相続人になります。以前兄が住んでいた家は、現在は第三者に貸し付けられていて、その土地は二筆に分かれています。貸家と庭部分からなり、庭部分の土地は弟である私と兄で半分ずつの共有になっています。この土地は妹が取得する予定となっています。この場合、評価単位は①と②のどちらになるのでしょうか。

①自宅部分と庭部分と別々に評価
②自宅部分と庭部分を一体として評価

評価基本通達7-2《評価単位》(1)は、宅地については、「1画地の宅地」(利用の単位となっている1区画の宅地)を評価単位とし、贈与、遺産分割等によって宅地の分割が行われた場合には、原則として、分割後の画地を「1画地の宅地」として評価する旨定めています。この「1画地の宅地」とは、その宅地を取得した者が、その宅地を使用、収益及び処分をすることができる利用単位又は処分単位であって、原則として、①宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利(原則として使用貸借による使用借権を除く。)の存在の有無により区分し、②他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なるごとに区分して行うのが相当です。

他者と共有する土地は、その使用等に当該他者の同意が必要であるなど、単独所有地とは異なる法律上の制約等があるため、そのことをもって単独所有地と区分して評価すべき場合が多いと考えられます。しかしながら、共有地であっても、遺産分割の前後を通じて単独所有地と同一の用途に供される蓋然性が高いと認められる状況にある場合、例えば、単独所有地と共有地とが一括して建物等の敷地として貸し付けられている場合には、当該遺産分割後に当該共有地だけを独立して別途の利用に供することは通常できないことから、このような場合においては、当該各宅地の使用等に関し、共有地であることによる法律上の制約等は実質的には認められず、単独所有地と区分して評価するのは相当でないと考えられます。したがって、共有地が含まれる宅地の場合には、当該宅地の利用状況や権利関係等諸般の事情を考慮して「1画地の宅地」を判定するのが相当です。

今回の場合では、現在庭部分を含めて第三者に貸し付けられており、庭部分だけを独立して別の利用に供することは難しいと考えられるため、自宅部分と庭部分を1画地の宅地として評価するのが相当と考えられます。

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