相場より安い賃料の建物を貸家建付地として評価する場合

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相場より安い賃料の建物を貸家建付地として評価する場合

相続財産の中に、相場より安い賃料で貸し付けていた建物があったとします。
貸家建付地として評価できるでしょうか?又、小規模宅地等の特例の適用が認められるでしょうか?

無償(使用貸借)であった場合は、自用地として評価します。
「無償」には、固定資産税程度の収受がある場合も含まれます。
その根拠は、民法第595条で使用貸借について
『借主は、借用物の通常の必要費を負担する。』
と規定していて、固定資産税の負担は通常の必要費の負担に該当するためです。

難しいのは、相場よりは安いけれど、固定資産税よりは高いケースです。
実務上の判断は難しく一概には言えないのですが、
賃料 > 固定資産税 + その他の必要経費
となっていれば、貸家建付地として評価できる可能性はあります。

では、小規模宅地等の特例の適用は認められるでしょうか?

小規模宅地等の特例は、事業と称するに至らない不動産の貸付けであっても、
① 「相当な対価」を得て
② 継続的に行われている
ものであれば、適用が可能です。

① の相当な対価とは、通常の世間相場程度であると認められるような金額をいいます。
② については、相続開始時点での貸付期間が短かったとしても、契約においてその貸付が
相当期間継続して行われるかどうかで判断します。

従って、例えば親族に対する貸付であることから、賃料水準が相場より相当低めに決められていたというケースの場合は、貸家建付地として評価は可能であっても、小規模宅地等の特例の適用は認められないことになります。

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