宅地の評価単位について

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宅地の評価単位について -2014/03/24-

以下の貸家建付地の宅地の評価の際の評価単位は、分けて評価するのでしょうか。それとも一体として評価するのでしょうか。

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<状況>

  • ・2棟のマンションは同一の不動産会社に一括貸し、一括貸しの賃貸契約書は建物ごとに締結しています。
  • ・賃貸開始時期、契約期間及び建築時期は同一です。
  • ・駐車場はありません。 ・建築確認はそれぞれ近いほうの道路にて接道しています。
  • ・道路接道面については道路との間にフェンス等はありません。
  • ・建物と建物の間には物理的に区分するフェンス等はありません。

<評価方法>

宅地の評価は、財産評価基本通達7-2の定めにより、1画地の宅地(利用の単位となっている1区画の宅地)を評価単位とすることになっています。

1画地の宅地の判定は、原則として、
①宅地の所有者による自由な使用収益を制約する他者の権利の存在の有無
②他者の権利が存在する場合には、その権利の種類及び権利者の異なることに区分します。

貸家建付地を評価する場合において、貸家が数棟あるときは、原則として各棟の敷地ごとに1区画の宅地として評価します。

この事例の場合には、建物は2棟ありますが、借家人は同一の不動産会社であり、建物も同時に建築されていることから借家人の敷地に有する使用借権は全体を一つのものと考えることが適用であり、この敷地全体を1画地として評価すべきと考えられます。 また、財産評価基本通達24-4に定める各要件を満たすものであれば、広大地の評価もできるものと考えられます。

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