相続税実務

縄縮みしている土地の相続税評価

評価対象地の中に、公図が不正確で登記簿上の地積が現況より明らかに小さいものがあります。財産評価のときに用いる地積はどうすればよいですか? 1.語意の定義 1-1. 縄伸び、縄縮み 実測した土地の面積が、登記簿に記載された登記地積より小さいことを縄縮み、大きいことを縄伸びといいます。これは明治時代の測量技術の未熟さや、租税負担逃れ等が発生原因となっています。 このため、先祖代……

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庭内神し(ていないしんし)の敷地の相続税評価

現地調査の結果、評価対象地の敷地内に、ご神体をまつる祠(ほこら)があることが分かりました。 ※「庭内神し」とは、一般に、屋敷内にある神の社や祠といったご神体をまつり日常礼拝の用に供しているものをいい、ご神体とは不動尊、地蔵尊、道祖神、庚申塔、稲荷等で特定の者又は地域住民等の信仰の対象とされているものをいいます。 1.庭内神しのある敷地の相続税評価にあたっての留意点 1-1. 非課税と……

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路線価の高い道路の影響が僅少である土地の宅地

駅前の幹線道路沿いには商業用ビルが立ち並び、そのビルの後ろ側に評価対象地であるマンションがありました。 マンションの正面エントランスはわき道に面していますが、幹線道路側にも幅1.5mくらいの出入りが出来るような通路がありました。 幹線道路の路線価は2,000千円、正面エントランスがあるわき道の路線価は400千円です。この宅地の正面路線は、幹線道路の2,000千円と考えて評価するのでしょうか。 ……

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一団の宅地の上に複数の賃貸アパートが存在している場合

 被相続人は、一筆の土地(普通住宅地区に所在)の上に2棟の賃貸アパートを所有しています。このような場合の土地の相続税評価はどうなるのでしょうか。 1. 一団の宅地の上に複数の賃貸アパートが存在している場合の評価にあたっての留意点 1-1. 宅地の評価単位の基本 相続税の宅地の評価単位は、その宅地を自分で使用しているか、他人に貸しているかによって分かれます。例えば、同敷地内……

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空室がある賃貸アパート敷地の評価(一時的な空室の定義)

相続開始時点において、被相続人の所有する賃貸アパートの一室が空室となっており、空室期間3ヶ月経過後に新たに賃貸借契約が締結されました。 1. 空室がある賃貸アパート敷地の評価にあたっての留意点 賃貸アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室である部分が、「継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められる」場合には、実際に賃貸されているもの……

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貸駐車場の施設を設置した者が駐車場利用者である場合

 駐車場として利用している土地の上に、借主が費用を負担して立体駐車場設備を建築しています。この設備は堅固な構築物であり、賃貸借契約時に一定額の権利金を受け取っていることが分かりました。 1. 貸駐車場の施設を設置した者が駐車場利用者である場合の評価方法の概要  貸駐車場として利用している場合には、その土地の自用地としての価額により評価します。ただし、車庫などの施設を駐車場の利用者の……

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道路よりも高い位置又は低い位置にある宅地

 現地調査の結果、評価対象地が周囲の宅地と比較して約2メートル高い場所にあることが分かりました。  道路と対象地を結ぶ斜面には階段が設置されており、居住者は上り下りして道路を利用しています。 1. 道路よりも高い位置又は低い位置にある宅地の評価方法の概要  財産評価基本通達上に、対象地が道路よりも高い位置又は低い位置にある宅地の取り扱いについて明確な定めはありません。しかし、……

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高圧電線が上空を通過している土地についての評価減

月極駐車場として利用している評価対象地に隣接して高圧電線の鉄塔が所在しており、西側上空に高圧電線が南北に渡り架設されています。 土地の登記簿謄本を確認すると地役権が設定されていることが確認でき、地役権の効果の及ぶ範囲では建築物の建築は一切できないことが判明しました。 なお、広大地評価の要件は満たしています。 1. 高圧電線が上空を通過している土地の評価方法の概要  地役権が……

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利用価値が著しく低下している宅地の評価

 評価対象地Aの周辺は近年、公共事業の開発が進み鉄道路線と幹線道路が開通しました。それに伴い交通量が激増し一日中騒音と震動が激しく、Aの付近にある他の宅地B及びCの利用状況から見て利用価値が著しく低下していると認められます。  なお、路線価には騒音・震動による影響は考慮されていません。 1. 利用価値が著しく低下している宅地の評価方法の概要 以下の①~④に掲げると……

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道路との間に水路や河川がある土地の評価

自宅として利用している評価対象地と建築基準法第42条に規定する道路との間に水路があり、幅5mの橋が架かっています。 この水路は市区町村が管理しており、建築計画概要書を確認すると、市区町村から橋の部分に係る水路の占用許可を得ていることが判明しました。 1.道路との間に水路や川がある土地の評価方法の概要 水路や河川を隔てて土地がある場合、評価対象地が接道義務を満たしているものと認めら……

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