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アパートを贈与することで得られる節税効果とは!?

アパートを贈与することで得られる節税効果とは!?

アパートを贈与することで得られる節税効果とは!?

アパートを建設すると相続税対策になりますが、贈与することでも相続税対策になることをご存知ですか?

贈与を行う際には現金で行うイメージが強いかもしれませんが、アパートなどの不動産を贈与することも可能です。どうしてアパートを贈与することで、節税につながるのでしょうか?

1.え?アパートを贈与しても節税対策になるの?

収益が良好なアパートを子供に贈与することは節税において有効な対策なのですが、それはなぜでしょうか?

実は不動産などの財産価格は実際に取引されている時価額では評価されません。土地は路線価、建物は固定資産税評価額を元に計算されるため、時価額より評価が下がった状態で計算されます。

贈与税の計算式は以下の通りです。

アパートを贈与することで得られる節税効果とは!?

現金500万円を贈与してもらった場合は、もちろん500万円が財産評価額の合計額となり、課税対象となります。ただし、土地や建物などの不動産を贈与してもらった場合は異なる計算式で計算します。

土地を評価する時は路線価、建物を評価する時は固定資産税評価額を使うと先ほど述べました。これらの評価額は実際に取引されている時価額とは関係なく決まります。

アパートを贈与することで得られる節税効果とは!?
土地を評価する路線価は贈与税を算定するための基礎となる価格であり、土地は売却することが比較的難しい資産であることを考慮しています。そのため、時価額の80%程度に定められていることが多く、贈与税による課税金額の負担が大きくなりすぎないように配慮されているのです。
一方、建物の評価は固定資産税評価額を用います。固定資産税評価額の評価は軽量鉄骨造、RC造などの建物の構造や内装に使用されている資材などによって異なり、それらの建設金額の約50%程度です。

2.どの程度評価額が下がるの?具体的な節税の例

(1)不動産を購入した場合

土地や建物の評価額を利用した節税対策は、相続税においても有効です。現金を1億円持っていた場合に相続が発生すると、当然1億円そのままが資産として評価されてしまいます。

しかし、先ほど述べたように不動産については1億円そのままの評価ではなく、次の式のように減額して計算してくれます。

仮に5,000万円ずつ土地と建物を購入した場合で見てみましょう。

アパートを贈与することで得られる節税効果とは!?
このように現金で持っているときの約65%で不動産は評価してくれますので、金額が大きくなればなるほど節税効果は大きくなります。

(2)買った不動産を賃貸にすると節税効果が高くなる

さらに節税効果を高くする方法もあります。それは、購入した土地や建物を自分で使用するのではなく他人に貸すという方法です。

他人に貸すことで仮にその後建物を売却しても、購入した人がその不動産を利用する自由度が下がりますので、建物の評価額は下がるというわけです。

賃貸住宅などが相続税対策に向いていると言われるのは、この評価を利用することで、より一層建物の評価額を下げることができるためです。

具体的には、賃貸アパートなどに入居者がいれば、大家の都合で勝手に取り壊すことはできませんし、売れない時もあります。そのようなことを加味して評価額を減額するということです。どれくらい評価額が下がるのかについては、その不動産の借地権割合等によって評価が減少する割合が異なります。

(3)合わせるとどの程度の節税になる?

では、上記例のように1億円持っている人が5,000万円ずつ土地と賃貸アパートを購入した場合はどの程度の評価額を減少させる効果があるのでしょうか?

アパートを贈与することで得られる節税効果とは!?

合計すると5,030万円となり、元での1億円の約半分の評価額となりました。

ただし、建物については年数が経つことによって、建物の価値が下がっていきます。それに伴い固定資産税評価額も減少していきますので、評価額はだんだん下がっていくことは注意しておきましょう。

3.収益性が高い良い条件のアパートを探そう

収益性が良好なアパートは節税以外にもメリットがあります。

銀行の預金利息は0%台が続いており、ほとんど利息が付かない状態が続いています。

しかし、立地条件などにも左右されますが、収益が良いアパートを手に入れることができたなら、毎月安定した家賃収入を得ることができて、いつかは投資額以上に収入を得ることもできるかもしれません。

不動産投資の利回りは一般的に年間5%程度といわれていますので、貯金の利息と比べると非常に魅力的です。

入居者が簡単に見つからないような物件は論外ですが、税理士の中でも相続税を得意分野としているような人は不動産会社と何らかの繋がりがある場合がありますので、相談してみても良いかもしれません。

上記例のように5,000万円で建物部分を購入した場合などは、家賃収入だけで5,000万円程度得ることができれば十分成功と言えるのではないでしょうか。

4.事前に贈与しておく方が良い場合もあります

今まで述べてきたことは相続税の節税に効果的です。しかし、相続とは対象となる人が亡くなった場合に発生するもので、いつ発生するか予測することは非常に困難といえます。

相続税の節税対策をしようと思っても、あまりに早く取り組みすぎて失敗することもあるかもしれません。

先ほどの例のように賃貸アパートを購入しても、20年も長生きしたら手元には家賃収入で得た多額の現金が残ってしまうと、相続税対策にはなっていないことになります。

そのため、相続税対策で賃貸アパートの購入を検討している場合は、時期をよく考える必要がありますが、先ほど述べたようにいつ相続が発生するか予測することは難しいことです。

そこで、相続人にあらかじめ贈与をしておくことが効果的になります。

相続人に贈与をしておくことで、家賃収入は相続人のものになり、副収入が増えて喜ばれます。

また、贈与税の計算方法は贈与した時点での価格を元に計算されるのであって、将来的にいくらぐらいの家賃収入が見込めるかまでは考慮しません。

自己資金が十分にある方はアパートを新築した後に相続人に贈与しても良いですし、元々賃貸アパートを経営しているような人でも贈与することで、節税対策となります。

5.贈与を行う場合の注意点3つ

賃貸アパートを贈与することが、相続税対策にもなることは理解いただけたでしょうか?ここからは贈与する際の注意点をいくつか紹介します。

(1)相続時精算課税制度を活用しよう

相続時精算課税制度という制度をご存知ですか?この制度を利用することで、2,500万円までの贈与については贈与税の課税対象にはならなくなります。気を付ける点としては、土地と建物では建物部分の評価額の方が低くなるため、建物を優先的に贈与することです。また、2,500万円以上の金額については、一律20%の贈与税が課税されますので、贈与する予定の金額にも注意しましょう。

相続時精算課税制度については

これで難しくない!5分でわかる相続時精算課税制度の基礎知識

をご参照ください。

(2)借入金が残った状態でのアパートの贈与はしないほうがいい!!

賃貸アパートを購入する際に借入金を利用して建てた場合は贈与しないようにしましょう。
なぜかというと、借入金を利用して建設した賃貸アパートを贈与する際はその借入金も共に贈与することになります。これを負担付贈与と呼び、この場合には建物の評価額が建築価格となってしまいますので、節税効果を得られなくなってしまいます。

また、借入金はマイナスの資産ですので、現金や建物などの資産から相続の際に引くことになりますので、贈与せずにそのまま持っておく方が節税対策になります。
もらってもあげても税金を支払うって本当!?負担付き贈与とは?

(3)親に地代家賃は払わない

贈与した賃貸アパートの建物部分が相続人の名義になった場合、土地を保有している人に地代をいくらか支払わなくてはならないと思っている方もいるかもしれません。

しかし、地代家賃を支払ってしまうと贈与した側の人の資産が増えてしまいますので、結果的に相続財産が増えてしまうため、地代家賃は支払わないようにした方が良いでしょう。

6.建物と土地の名義が違っても地代は気にしないで大丈夫!

建物と土地の名義が異なる場合に、「土地の所有者に地代を支払わなくても良いの?それって支払わなかった金額が贈与になるんじゃないの?」と気になる方もいるでしょう。

そこで考えてもらいたいのが、子供が親の土地に家を建てている場合です。この場合、親に地代を支払っている人の方が少ないでしょう。このような場合でも贈与とみなされることはありませんので、贈与税を支払わなくても大丈夫です。親子で土地を無償で貸すようなことをしても贈与税の対象にはなりません。

まとめ

現金を保有した状態で亡くなってしまうと、相続税は非常に高額となる可能性があります。残された家族に負担をかけないためにも、そのお金でアパートを購入するという選択は相続税対策だけでなく、贈与税の面でのメリットもあります。不動産の購入は不安もあると思いますので、是非、専門家に相談しながら検討してください。

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