【小規模宅地等の特例の計算方法と具体例。土地別にみる減額計算。

１．小規模宅地等の特例を使った控除額の計算方法

（１）特定居住用宅地等（住宅で使っている土地）の減額計算方法

故人の自宅の敷地が330㎡まで80％減額されます。

具体的に減額が使える土地は以下３つになります。

１、一軒家が建っている土地
２、購入マンションがある土地
３、二世帯住宅の土地
＊どれも個人名義の土地である必要があります

計算をする上で大切なことが土地を１つだけ相続したのか、複数相続したのかということです。各パターン違いますので、それぞれで見ていきます。

① 土地を１つだけ相続した場合

【計算例1】相続人は1人：敷地の面積が特例の定める範囲内の場合
■相続状況
・300㎡の土地を相続（330㎡以下）
・土地の価額は5,000万円

■いくら減額される？
→　5,000万円×80％＝▲4,000万円減額

【計算例2】相続人は1人：敷地の面積が特例の定める範囲を超えた場合
■相続状況
・400㎡の土地を相続（330㎡以上）
・土地の価額は5,000万円

■いくら減額される？
400㎡のうち330㎡までが減額されるので
5,000万円×330㎡/400㎡×80%＝▲3,300万円減額

【計算例3】相続人が2人いた場合
■相続状況
・400㎡の土地を相続し2人（兄弟）で分割
・土地の価額は5,000万円
・兄が350㎡（4,375万円）、弟が50㎡（625万円）の土地を得る

■ポイント
人数が複数人いた場合は、協議の上、合計330㎡まで減額されます。
ただし、小規模宅地等の特例を使うための条件をそれぞれが満たす必要があります。

■いくら減額される？
兄：4,375万円×280㎡/350㎡×80%＝▲2,800万円減額
弟：625万円×50㎡/50㎡×80%＝▲500万円減額

② 土地を複数相続した場合

複数の土地を相続した場合、問題になるのは冒頭でお話した３種類の土地のうち、どれに当てはまるかということです。なぜなら各土地は特例が適用できる限度面積違っているため控除の計算が違ってくるからです。

複数の土地の組み合わせをまとめますと以下の５パターンありますが、実務上は4、5はほとんど出てこないため、ここでは考えなくても問題ありません。

＊（２）貸付事業用宅地等（人に貸している土地）の減額計算方法で詳細説明
1.貸付事業用宅地等（人に貸している土地）+ 特定居住用宅地等（住宅で使っている土地）
2.貸付事業用宅地等（人に貸している土地）+ 貸付事業用宅地等（人に貸している土地）

＊（３）特定事業用宅地等（会社で使っている土地）の減額計算方法で詳細説明
3.特定事業用宅地等（事業で使っている土地）+ 特定居住用宅地等（住宅で使っている土地）

＊実務での利用はほぼなし
4.特定事業用宅地等（事業で使っている土地）+ 特定事業用宅地等（事業で使っている土地）
5.特定居住用宅地等（住宅で使っている土地） + 貸付事業用宅地等（人に貸している土地）+ 特定事業用宅地等（事業で使っている土地）

「自宅を2つ相続した場合はどうなるのか？」ということをよく聞かれますが、小規模宅地等の特例を使うためには「故人の自宅かつ一緒に住んでいた」ということが必須条件になります。

住宅がある土地を2つ相続した場合は条件を満たす住宅にしか適用されません。

（２）貸付事業用宅地等（人に貸している土地）の減額計算方法

故人が貸している土地を200㎡まで50％減額されます。

具体的には下記3パターンの土地に適用されます。

・貸し付けしているアパートやマンション
・貸し駐車場
・貸し駐輪場

貸付事業用宅地等も住宅と同じく、土地を１つだけか、複数相続したかで違ってきますので、パターンにわけてご紹介します。

① 土地を１つだけ相続した場合

【計算例1】相続人1人：敷地の面積が特例の定める範囲内の場合
■相続状況
・200㎡の土地を相続
・土地の価額は4000万円

■いくら減額される？
→　4,000万円×50％＝▲2,000万円減額

【計算例2】相続人1人：敷地の面積が特例の定める範囲を超えた場合
■相続状況
・400㎡の土地を相続
・土地の価額は5,000万円

■いくら減額される？
400㎡のうち200㎡までが減額されるので
5,000万円×200㎡/400㎡×50%＝▲1,250万円減額

【計算例3】相続人が2人いた場合（兄だけが適用対象）
■相続状況
・400㎡の土地を相続し2人（兄弟）で分割
・土地の価額は5,000万円
・兄が350㎡（4,375万円）、弟が50㎡（625万円）の土地を得る

■いくら減額される？
兄：4,375万円×330㎡/350㎡×80％＝▲3,300万円

② 土地を複数相続した場合

【計算例1】土地を複数相続した場合
＊1.貸付事業用宅地等（人に貸している土地）+ 特定居住用宅地等（住宅で使っている土地）

■相続状況
・土地を2つ相続。土地は以下
・東京にある土地：200㎡・1億円（居住用）
・大阪にある土地：400㎡・3億円（貸付用）

■ポイント
小規模宅地等の特例には限度面積があります。
１．特定居住用宅地等（住宅で使っている土地）：330㎡
２．貸付事業用宅地等（人に貸している土地）：200㎡
３．特定事業用宅地等（事業で使っている土地）：400㎡

複数の土地を相続してどの土地がどれほど控除を受けられるのかを計算するには下記の算式で求めます。

■いくら減額される？

特定居住用宅地で200㎡を使った後、大阪にある400㎡の土地のうち、貸付事業用宅地の特例が適用できる部分は、下記計算式から78.7㎡と計算されます。

200㎡―200㎡×200/330＝78.7㎡

＊貸付の土地の分だけを計算する「3億×200㎡÷400㎡」とやりがちですが、これは間違いです。複数の土地がある場合の限度面積については、上記の算式で面積を求める決まりになっています。

【計算例2】土地を複数相続した場合
＊2.貸付事業用宅地等（人に貸している土地）+ 貸付事業用宅地等（人に貸している土地）

■相続状況
・土地を2つ相続。土地は以下
・東京にある土地：200㎡・5,000万円（貸付用）
・大阪にある土地：400㎡・2,000万円（貸付用）

■いくら減額される？
貸付用の限度面積の200㎡までしか適用できないため、東京にある200㎡のみに適用することになります。

5,000万円×50％＝▲2,500万円減額

（３）特定事業用宅地等（会社で使っている土地）の減額計算方法

故人が事業をやっていた土地（店舗等）は、400㎡まで80％減額されます。

① 土地を１つだけ相続した場合

【計算例1】相続人1人：敷地の面積が特例の定める範囲内の場合
■相続状況
・300㎡の土地を相続
・土地の価額は5,000万円

■いくら減額される？
5,000万円×80％＝▲4,000万円減額

【計算例2】相続人1人：敷地の面積が特例の定める範囲を超えた場合
■相続状況
・500㎡の土地を相続
・土地の価額は5,000万円

■いくら減額される？
5,000万円×400㎡/500㎡×80％＝▲3,200万円減額

【計算例3】相続人が2人いた場合
■相続状況
・500㎡の土地を相続し2人（兄弟）で分割
・土地の価額は5,000万円
・兄が450㎡（4,500万円）、弟が50㎡（500万円）の土地を得る

■いくら減額される？(2パターンあります）
【パターン1】
兄：4,500万円×400㎡/450㎡×80％＝▲3,200万円減額
弟：0

【パターン2】
兄：4,500万円×350㎡/450㎡×80％＝▲2,800万円減額
弟：500万円×80％＝▲400万円減額

② 土地を複数相続した場合

【計算例1】土地を複数相続した場合
＊3.特定事業用宅地等（事業で使っている土地）+ 特定居住用宅地等（住宅で使っている土地）

■相続状況
・土地を2つ相続。土地は以下
・東京にある土地：200㎡・5,000万円（居住用）
・大阪にある土地：400㎡・2,000万円（事業用）

■いくら減額される？
居住用：5,000万円×80％＝▲4,000万円減額
事業用：2,000万円×80％＝▲4,000万円減額

先ほど述べたように、下記2パターンは実務ではほとんど扱わないため割愛します。

【計算例2】土地を複数相続した場合　
4.特定事業用宅地等（事業で使っている土地）+ 特定事業用宅地等（事業で使っている土地）

【計算例3】土地を複数相続した場合
5.特定居住用宅地等（住宅で使っている土地） + 貸付事業用宅地等（人に貸している土地）+ 特定事業用宅地等（事業で使っている土地）

２．特例使用後、相続税の支払いが０円になった方も申告が必要

小規模宅地等の特例を使う際に注意があります。

それは「控除の結果、相続税がゼロ円になった」の場合でも、税務署への相続税申告は必要となるということです。

特例適用後に相続税がゼロ円になったので申告はしないと勘違いされるかたも多いのですが、小規模宅地等の特例は相続税申告書の提出が適用要件となっており、申告失念すると後でペナルティが課せられる可能性もあるので注意が必要です。

申告は通常の相続税申告と同様、相続発生（故人の死亡）から10ヶ月以内に税務署に提出します。

３．特例使用後、控除されない財産が残っている方はいくら相続税を支払えばいいのか？

小規模宅地等の特例を使って土地が控除されたけどすべて控除できなかったという方は、ここから相続税を計算しなければいけません。

相続税の計算を端的にいうと
①　故人の全財産から基礎控除を差し引く
②　①から特例で求めた控除額をさらに差し引く
③　②で残った財産に対して課税率を掛けて相続税をだす

これらの手順を踏まえて相続税の計算を行います。

４．まとめ

小規模宅地等の特例の計算は土地の価額に減額率を掛けるだけなので例外はあるもののほとんどがシンプルに解決できます。

ただ問題は計算の前に行う、小規模宅地等の特例を使える土地なのかどうかの判断です。

自宅と金融資産のみで、親と同居していた自宅を子が相続するといったような場合には、問題なく小規模宅地等の特例は適用できると判断できます。

しかし、故人が老人ホームに入っていた場合や事業性の判定が難しかったり、生前にどのように住んでいたかなど、一見小規模宅地等の特例が使えそうで使えないという土地はたくさんあります。

実際に私が今まで1000件以上の申告を見る中で4割はそのような土地がありました。

ただ特例を使えなかったとしても土地の評価減を行い、大幅な節税に成功したことも多いです。

小規模宅地等の特例を使っていくら減額されるのか、そして支払うべき税金はいくらなのか、記載し提出するべき書類はどれなのかは、あなたの土地や資産の状況によって変わりますので、専門家へご相談されることをオススメします。