高低差がある場合の土地の評価

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高低差がある場合の土地の評価 -2015/04/27-

今回の評価対象地は東側の一路線のみに接する土地です。
しかし、評価対象地の地面は道路面から3m高い所にありました。
こういった場合にふと頭に思い浮かぶのは10%の評価減ではないでしょうか。
『利用価値が著しく低下している宅地の評価』ですね。
タックスアンサーに記載があるのですが、よく読むと高低差があるから即10%減とはいかないようです。ということで引用してみます。

【No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価】
次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるものの価額は、その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1 道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2 地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3 震動の甚だしい宅地
4 1から3までの宅地以外の宅地で、騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、臭気、忌み等により、その取引金額に影響を受けると認められるもの<
また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、その農地又は山林を宅地に転用する場合において、造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が著しく低下していると認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません。

(1)10%の評価減の検討

ご覧のように著しい高低差がある場合には10%の評価減を行うことができるとしています。具体的に何mという明示は無いのですが、3mの高低差の場合には十分検討の余地があるでしょう。
ここで気を付けたいのは以下の2点です。

①『付近にある他の宅地の利用状況からみて、著しく低下していると認められるもの』

実は今回の評価対象地の向かいの土地地面も道路面から約2mの高いところにあったのです。これでは付近の土地と比較し、利用価値が著しく低下しているとは言えません。

②『路線価又は倍率が、利用価値の著しく低下している状況を考慮して付されている場合にはしんしゃくしません』

付近の土地についても相当の高低差がある場合には、そもそも設定されている路線価に高低差が織り込まれていることが考えられます。その場合には二重に調整をする結果となるため、評価減をすることができません。
今回の事例では上記①及び②の理由から、10%の評価減は出来ないと考えました。
もしも、付近の様子等からこの高低差があるという状況が路線価に織り込まれていないと思われる場合には、その土地を所轄する税務署に事前相談を行うことも考えられます。
その結果、訂正された路線価の指示があった場合にはその訂正された路線価をもとに評価を行います。

(2)宅地造成費を加味した評価の検討

評価対象地を道路面の高さに合わせると仮定し評価の検討を行います。
宅地造成費に関してはご存知の通り国税庁のHPで確認することができます。
今回の評価対象地については、3m分の土砂の搬出が必要になりますのでこの部分は土盛費を援用し、さらに土止費・整地費をあわせて宅地造成費を計算します。
ただし、宅地造成費を加味して評価した金額がマイナスになってしまう場合などは、経済合理性の見地から、純農地等に準じて評価をするのが妥当でしょう。

 

(3)接道義務

建築許可を取る場合には接道用件を満たしていることが必要になります。
道路面との高低差がある場合の接道義務について法律で明示をされていませんので、実際に評価を行う際には役所調査を行う必要があります。
その結果、通常の用途での使用が出来ない場合には、さらなる評価減を検討する必要があるでしょう。

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