借地権や貸宅地、貸家建付地は自用地と違い、所有者や借地人が自由に使うわけにはいきません。そのような土地を相続した場合は、借地権割合をもとに自用地評価額から一定の額を減価して相続税評価額を算出します。ここでは、借地権割合の調べ方と注意点についてご説明します。
～目次～
1．日本全国の借地権割合は国税庁のHPで調べられる
>>無料会員に入会すると、実務で使えるオリジナル書式をプレゼント！！1-1．借地権割合とは
借地権には普通借地権と定期借地権があります。定期借地権が契約で定められた期間の満了によって土地を返還しなければならいのに対し、普通借地権は更新があり、借地人が更新請求をした場合、地主はそれに応じなければなりません。普通借地権は借地人が強い権利を持っているため、借地人が死亡した場合は相続財産として評価をします。借地権が設定されている土地の地主が死亡した場合も相続財産となりますが、普通の土地とは違う方法で相続税評価をします。
これらの土地を評価する際に使うのが借地権割合です。借地権割合とは、相続や贈与の際にその財産の評価をするために国税庁が公表しているもので、各地域によって借地権割合が設定されています。一般的には地価が高いほど借地権割合も高くなり、都心の商業地では80％～90％、住宅地では60％～70％程度になっていることが多いようです。
1-2．借地権割合の調べ方
借地権割合は、国税庁のHPで誰でも調べることができます。財産評価基準（路線価図、倍率表）の中に記載されています。
例えば、青色で囲んだ部分を見ると「540C」とありますが、「540」が路線価で「C」が借地権割合になります。路線価の単位は千円なので、この道路に面した土地は1㎡当たり540千円（54万円）で評価をします。路線価の「C」は、上方部分の赤枠で囲んだ表から借地権割合が70％であることが分かります。
2．相続税評価の際に借地権割合を使用するケース
借地権、貸宅地、貸家建付地を相続した場合は、自用地のように自分で好きなように使えるわけではないので、一定の額を減価して評価します。その際に借地権割合を用います。
2-1．借地権の相続税評価を求める
土地を所有者から有償で借りている場合、普通借地権であれば自用地評価額に借地権割合をかけて相続税評価を行います。
借地権の評価額＝自用地評価額×借地権割合
自用地評価額は、その土地が「路線価地域」なのか「倍率地域」なのかによって評価方法が異なりますが、路線価地域の場合は路線価に地積をかけて算出することができます。自用地評価額が1億円、借地権割合が70％の場合、借地権の評価額は7,000万円になります。
2-2．貸宅地の相続税評価を求める
貸宅地とは、土地の所有者が自己の土地を他人に貸している土地で、借地権が設定されている土地の底地です。
貸宅地の評価は以下のように行います。
貸宅地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合）
自用地評価額が1億円、借地権割合が70％の場合、貸宅地の評価額は3,000万円になります。
2-3．貸家建付地評価を行う
貸家建付地とは、土地の所有者がその土地に貸家を建て、他人に貸している場合の土地です。自分の土地にアパートを建ててアパート経営をしている場合も貸家建付地の評価になります。
貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
貸家建付地の場合は、借家人に借家権があることから、借地権割合と借家権割合を用いて減価を行います。借家権割合は全国一律で30％です。賃貸割合は継続的に賃貸されている部分の割合で、全部で10室あるアパートの1室を所有者が荷物置き場にしているような場合は賃貸割合90％となります。一時的に空室になっている場合は賃貸されているものとできます。
3．まとめ
借地権割合は、借地権や貸宅地、貸家建付地などの評価をする際に用います。今回はその土地が路線価地域の場合の借地権割合の調べ方について詳しくご説明しました。その土地が倍率地域の場合は、倍率方式によって自用地評価額を計算します。その土地ごとの倍率は国税庁のHPで地域ごとの倍率が記された倍率表を見ることで確認できます。倍率地域の借地権割合は倍率表に記載してあります。
