原則として、駐車場として使用されている土地の評価は自用地評価であり、アパートの敷地部分とは分けて評価します。
ただし、駐車場がアパートの敷地内にあること、駐車場の契約者及び利用者の全てがアパートの住人である場合は、駐車場の貸付け状況がアパートの賃貸借と一体であると認められます。そのため、アパートと駐車場の利用の単位を同一とみなして、全体を貸家建付地として評価します。
駐車場の評価
土地の所有者が駐車場を経営している場合の土地の評価は、自用地評価で行います。これは、土地の所有者が貸駐車場を経営することは、その土地で一定の期間自動車を保管することを引き受けることであり、このような自動車の保管を目的とする契約は、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なるという考えに基づいています。そのため、駐車場の利用権は、契約期間を問わず、その土地自体に及ぶものではないと考えられ、自用地として評価されます。
利用の単位を同一として評価する場合
設問のように土地の所有者が営む駐車場のケースでも、貸ビルや賃貸マンションの敷地内や隣接した敷地に存在する駐車場の場合には、貸家建付地評価が可能です。
ただし、「建物の敷地内や隣接した駐車場であり、かつ、駐車場の契約者及び使用者がすべて貸ビルや賃貸マンションの賃借人であるなど、駐車場の貸付けの状況が建物の賃貸借と一体と認められる場合に限る」という点に注意が必要です。従って、駐車場の一部を建物の賃借人以外に月極駐車場として貸し付けている場合や、土地の所有者自らの駐車場として使用している場合には、自用地として評価することとなります。
