土地の相続税評価では、評価対象地の地積に路線価等の評価額を乗じて計算することが多いので、その評価において地積は重要な意味を持ちます。ところで、一般的な土地評価では、登記簿上等の台帳地積を使用しますが、それと実際の地積が異なる場合は少なくありません。以下では、相続税評価におけるこの問題を考えます。
相続税評価における地積の取り扱いについて
相続財産評価の基準を表示している相続税基本通達の第2章8では「地積は課税時期における実際の面積による」と規定しています。よって、相続税評価における地積は、課税時期における実際に地積を用いることが原則となります。
相続税評価で実際の地積を用いる問題点について
この基本原則の通り、相続税評価の際に課税時期の実際の地積を用いるとすると、登記簿上等の台帳地積が精度の高い測量技術を用いて測定されたものでない限りは、評価の度に、実測を行わなくてはなりません。
この実測には高額の経費が生じるため、相続した土地の価額が非常に高額な場合は別として、土地の相続税評価の度に実測を行わなければ、その評価ができないというのは合理的なことではありません。
「実際の地積」によることの意義について
このことに関して、相続税評価における土地の地積は、通達では「実際の地積」により行うべきとされているが、それは、すべての土地について、実際に実測することを要求しているという意味なのか、とうい照会が国税庁に対してなされました。
これに対して、国税庁は、この通達の基本的な意味は、「台帳地積」と「実際の地積」
が異なる場合には、「実際の地積」により相続税評価を行うという基本的な考え方を示したものなので、すべての土地について実測を要求したものではないと回答しました。
また、山林等は、台帳地積よりも実際の地積が異なることが多いのですが、その場合でも、
立木に関する実地調査や航空写真等により測定した地積を原則として使用し、それらによる地積の正確な測定が不可能で、かつ、台帳地積を使用することが著しく不適切である場合にのみ、実測を行うとしています。
この回答により、相続税評価に際して実地調査が必要な場面は、非常に限定されることになりました。なお、この質疑応答のことを「実際の地積によることの意義について」といいます。
