新たに建物を建築するためには原則、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければいけません（接道義務）。したがって現在、接道義務を満たしていない宅地は、再建築の際その道路の中心線から2メートル後退する必要があります（これを「セットバック」といいます）。
そのため、接する道路が狭い（4メートル未満）場合には、セットバックによる評価減の可能性があります。
セットバックの必要が有る場合には、建替えの際に後退する部分については、通常の評価額から70％減額することができます。
セットバックする地積
現地調査により、前面道路が4メートルに満たなかった場合、セットバック地積を現地の測量により判断することはしません。なぜなら、評価する土地はすでにセットバックが完了している可能性もあるからです。必ず役所調査に行き、道路管理課等で道路台帳を確認するようにしましょう。
道路台帳は道路管理者が作成する道路図面のことであり、その道路の境界や幅員等が記載されています。コピーが取れる場合には、セットバックにより後退すべき距離が客観的に分かる資料として評価明細に添付しましょう。
道路台帳が存在しない場合
その宅地の接する道路が私道のため、道路台帳が存在しない場合もあります。この場合には対象地の建物の建築概要書をまず確認します。建築概要書を確認することにより、その建物を立てた時にセットバックしているかどうかがわかります。
対象地の建築概要書が保存されていない場合には、対象地の向かい及び両隣の宅地の建築概要書も閲覧します。これらの資料に基づき対象地のセットバックすべき地積が判明した場合には、これらの資料のコピーをもらい、評価明細に添付します。
