国税局の質疑応答事例にある「不動産所有権つきリゾート会員権の評価」には不動産売買契約と、施設相互利用契約が一体として取引される不動産付施設利用券をどのように評価すれば良いか、その方法が記されています。
評価方法
その場合の評価方法は財産評価基本通達211「ゴルフ会員権の評価」に準じた方法によって評価を行うこととなります。なぜリゾート会員権の評価方法をゴルフ会員権の取り扱いと同じにするかという理由は以下のものです。
リゾート会員権はゴルフ会員権と同様に上場株式のように公開された市場で取引が行われるわけではなく、取引の方法が決まっているわけでは無いこと、取引業者が仲介して取引が行われることもあり、その場合に価格も業者によってばらつきがあることがゴルフ会員権と同じであることがゴルフ会員権と、不動産所有権付きリゾート会員権の評価を同じ方法にする理由になります。
ゴルフ会員権は評価上の安全性を考慮して通常の取引額の70%をその評価額とします。ですので、不動産所有権付きリゾート会員権の評価もゴルフ会員権の評価と同じように、通常の取引価額の70%を不動産所有権付きリゾート会員権の評価額とします。
ゴルフ会員権の評価
ゴルフ会員権の評価は基本的には先に述べたように通常の取引額の70%をその評価としますが、課税時期において直ちに返還を受ける預託金がある場合や、取引相場のない場合などの評価方法が財産評価基本通達211「ゴルフ会員権の評価」に書かれています。
不動産所有権付リゾート会員権の評価
【照会要旨】
不動産売買契約（土地及び建物並びに附属施設の共用部分）と施設相互利用契約とが一体として取引される不動産付施設利用権（リゾート会員権）（仲介業者等による取引相場があるもの）はどのように評価するのでしょうか。（参考）
本件リゾート会員権は、不動産売買契約（土地及び建物並びに附属施設の共有部分）と施設相互利用契約をその内容としています。
不動産所有権と施設利用権を分離して譲渡することはできません。
課税時期において契約解除する場合には清算金（不動産代金の2分の1＋償却後の償却保証金）の返還があります。【回答要旨】
取引相場がある本件リゾート会員権については、「取引相場のあるゴルフ会員権の評価方法」に準じて、課税時期における通常の取引価格の70パーセント相当額により評価します。(理由)
リゾート会員権の取引は、ゴルフ会員権の取引と同様、上場株式のように公開された市場で行われるわけではなく、
1 会員権取引業者が仲介して行われる場合や所有者と取得者が直接取引する場合もあり、取引の態様は一様ではないこと
2 取引業者の仲介の場合の価格形成も業者ごとによりバラツキが生じるのが通常であること
から、その取引価額を基礎として評価するにしても、評価上の安全性を考慮して評価する必要があります。
ゴルフ会員権の場合、通常の取引価格の70パーセント相当額により評価することとしているのは、上記1及び2の事情を踏まえて評価上の安全性を考慮したものであり、本件リゾート会員権の取引も同様の事情にあると認められるため、課税時期における通常の取引価格の70パーセント相当額により評価します。
なお、取引相場がある場合においても、契約者の死亡により直ちに契約を解除することは可能であることから、「契約解除する場合の清算金」に基づき評価する方法も考えられますが、会員権に取引価格がある場合には、清算金の価額も結果的に、取引価格に反映されるものと考えられることから、特段の事由がない限り「取引相場のあるゴルフ会員権の評価方法」に準じて通常の取引価格の70パーセント相当額により評価します。【関係法令通達】
財産評価基本通達 211
