路線価地域における宅地の評価はご質問の通り「路線価×地積」で算出します。しかし、路線価はその路線に面する宅地のうち、最も標準的な宅地を基準として評定されています。つまり、その路線価を評定する際の基準となった宅地以外の宅地の評価は、路線価をベースにそれぞれの個別的減価要因を取り込み評価する必要があるということです。
このことから、適正に評価するためには現地調査は必須といえるでしょう。
路線価の意義
路線価とは、宅地の価額が概ね同一と認められる一連の宅地が面している路線ごとに、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長が評定したその路線に接する宅地の1㎡当たりの価額を言います。この場合の宅地の選定に際しては、次の事項が考慮されることとなっています。
（1）その路線のほぼ中央部にあること。
（2）その一連の宅地に共通している地勢にあること。
（3）その路線だけに接していること。
（4）その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有する形又は正方形のものであること。
現地調査により判明する減価要因の一例
（1）敷地上に高圧線が通っている
（2）隣接地にお墓がある
（3）悪臭、騒音、日照障害
（4）前面道路との高低差
（5）がけ地
（6）セットバック
（7）対象地の一部が私道
（8）その他不動産価格の形成に影響を与える事項
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