この質疑応答事例では市街地調整区域内にある雑種地の相続税評価方法に対しての質問とその回答がなされています。
雑種地の評価額は原則として、評価対象の土地に状況が類似した近隣の土地について評価した1㎡あたりの評価額を基準として、位置や、形状などを考慮し判定した価額にその土地の地積をかけることによって算出した計算結果をもってその雑種地の評価額とします。
市街地調整区域内にある雑種地
しかし、市街地調整区域内にある雑種地の場合には、状況が類似した土地かどうか表によって判定を行うこととなります。
表によって土地は市街化の影響度が弱い場合（周辺の状況が純のうち、純山林、純原野）市街化の影響度が強い場合（店舗等の建築が可能な幹線道路沿い、市街化区域との境界付近）その中間の場合（周囲の状況により強い場合と弱い場合の中間）。の3つの場合に分けられます。
そして、分類した市街化の影響度によって、強い場合はしんしゃく割合を0％、中間の場合は30、50％、市街化の影響が弱い場合はしんしゃく割合はなしとなります。
ただし、こういった雑種地の場合でも土地を農地等の価額を基礎として評価する場合で、その土地が資材置き場、駐車場等として利用されているときはその土地の価額は、原則として財産評価基本通達24-5「農業施設用地の評価」に準じた方法で評価を行います。
また市街化の影響が強い場合の「店舗等の建築が可能な幹線道路沿い」とは線引き後に沿線サービス施設が建設される可能性のある土地、日常生活に必要な者の小売業等の店舗として建築、開発される可能性のある土地をいいます。
市街化調整区域内にある雑種地の評価
【照会要旨】
市街化調整区域内にある雑種地はどのように評価するのですか。【回答要旨】
雑種地（ゴルフ場用地、遊園地等用地、鉄軌道用地を除きます。）の価額は、原則として、その雑種地の現況に応じ、評価対象地と状況が類似する付近の土地について評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その土地と評価対象地である雑種地との位置、形状等の条件の差を考慮して評定した価額に、その雑種地の地積を乗じて評価することとしています。
ところで、市街化調整区域内にある雑種地を評価する場合に、状況が類似する土地（地目）の判定をするときには、評価対象地の周囲の状況に応じて、下表により判定することになります。
また、付近の宅地の価額を基として評価する場合（宅地比準）における法的規制等（開発行為の可否、建築制限、位置等）に係るしんしゃく割合（減価率）は、市街化の影響度と雑種地の利用状況によって個別に判定することになりますが、下表のしんしゃく割合によっても差し支えありません。
(注)1 農地等の価額を基として評価する場合で、評価対象地が資材置場、駐車場等として利用されているときは、その土地の価額は、原則として、財産評価基本通達24－5（農業用施設用地の評価）に準じて農地等の価額に造成費相当額を加算した価額により評価します（ただし、その価額は宅地の価額を基として評価した価額を上回らないことに留意してください。）。
2 3の地域は、線引き後に沿道サービス施設が建設される可能性のある土地（都市計画法第34条第9号、第43条第2項）や、線引き後に日常生活に必要な物品の小売業等の店舗として開発又は建築される可能性のある土地（都市計画法第34条第1号、第43条第2項）の存する地域をいいます。
3 都市計画法第34条第11号に規定する区域内については、上記の表によらず、個別に判定します。【関係法令通達】
財産評価基本通達7、82
