市街地等にある宅地を相続した場合、その相続財産評価は、その宅地に接する道路の路線価によって決定します。路線価は、理論的には時価の80％程度で設定されているので、一般的には、路線価が時価を下回りますが、例外的に、路線価が時価を上回る場合もあります。
以下では、後者の例外的な場合について解説します。
相続税評価における時価と路線価の関係について
市街地の宅地を相続で取得した場合、その宅地の相続財産評価は、原則として、路線価で行います。路線価とは、道路に面する宅地の1㎡当たりの価額のことを言います。市街地の宅地を評価する場合には、この路線価に評価対象地の地積を乗じ、土地の形状等に応じた修正を行い、その評価額を決定します。
この路線価は国税局長が定めますが、その価額は、理論的には時価のおおよそ80％程度になるように設定されます。ここで、時価とは、評価対象地を市場で売買するとした場合に、付くであろう値段のことをいいます。
時価と路線価が逆転する場合とは
路線価は、時価の80％程度になるように設定されているため、通常は、時価よりも路線価の方が低くなります。しかし、例えば、路線価を設定した時点と、相続が開始した時点を比較して、評価対象地の時価が20％を超えて急落したような場合には、時価よりも路線価が高くなるという逆転現象が起こります。
例えば、路線価を設定した時点の評価対象地の時価が10万円/㎡だったとすれば、その土地の路線価は時価の80％程度ですから、8万円/㎡となります。路線価は、毎年改定されますが、翌年度の路線価が設定される前に相続が発生したとします。
その際、10万円/㎡の路線価を設定した時点から、相続開始時点までに、評価対象地の時価が30％下落したとします。すると、この土地の時価評価は7万円/㎡となり、路線価は8万円/㎡のままですから、路線価が時価を上回るという逆転現象が起こります。
時価と路線価が逆転している場合の対応について
相続財産評価では、時価と路線価が逆転している場合でも、その評価は、路線価で行うことを原則としています。しかし、国税庁の見解では、20％を超える時価の下落の事実があり、かつ、その土地の路線価が、その下落を前提としていなで設定されていたような場合には、時価評価を認めるとしています。
相続した土地に路線価と時価の逆転がある場合に、時価評価を適用する場合には、相続人が相続した土地の時価の評価を行わなくてはなりません。土地の時価評価は、不動産鑑定士を頼むのが一番確実ですが、費用がかかります。
一方、不動産業者に時価査定を依頼したり、売買実例を参考にする方法もありますが、こちらは費用は特にかからない代わりに、評価額の信頼性は低くなります。どちらを選ぶかは、評価対象地の時価水準等を斟酌して決めます。
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