土地の相続税評価の方式は、主に市街地の宅地に適用される路線価方式と、主として市街地の宅地以外の土地に適用される倍率方式の2種類に大別されます。そこで、以下では、後者の倍率方式について解説します。
相続税評価における倍率方式とは
相続税評価における倍率方式とは、評価対象地の固定資産税評価額に、評価倍率を乗じて計算される金額で、評価対象地の相続税評価額を定める方式を言います。
例えば、地目が山林で、固定資産税評価額が100万円、評価対象地の所在する地域の山林の評価倍率を1.2とすると、この山林の相続税評価額は、原則として100万円×1.2＝120万円となります。
固定資産評価額は、評価対象地の所在場所を管轄する市区町村役場から固定資産評価証明
書の交付を受けることで確認できます。また、評価倍率については、国税庁がHPによって全国各地域の評価倍率を公開していますので、こちらから確認することができます。
相続税評価で倍率方式が用いられる土地とは
相続税評価は、評価対象地に路線価が設定されていれば路線価方式で、路線価が設定されていなければ、倍率方式で行うのが原則です。
路線価は、原則として、都市計画法上の市街化区域内の宅地について設定されますので、この区域にある宅地の大部分には路線価が設定されています。なお国税庁HPの路線価図を確認すると倍率地域であれば路線価図に倍率地域と記載されていますし、そもそも路線価図がない地域であれば倍率地域に該当することになります。
よって、相続税評価で倍率方式を用いるのは、原則として、都市計画法上の市街化区域の宅地以外の土地ということになります。具体的には、地目が、田、山林、原野、雑種地等宅地以外である土地や、市街化区域外にある宅地等が該当します。
評価対象地に路線価が設定されているかどうかを確認するには、国税庁がHP上で公開している財産評価基準書の中に路線価図がありますから、この路線価図に評価対象地の住所を入力して、路線価が設定されているかどうかを調べます。
大規模工場用地やゴルフ場用地に用いられる評価倍率について
大規模工場用地やゴルフ場用地の相続税評価も、倍率方式を用いて行うのが原則です。
しかし、これらの用地の相続税評価に用いられる評価倍率は、山林や農地など通常の土地に用いられる評価倍率とは異なるので、注意が必要です。
なお、国税庁がHP上で公開している評価倍率表は、一般の土地等用と、大規模工場用地用、ゴルフ場用地等用の3種類があります。
よって、大規模工場用地の相続税評価の場合には、大規模工場用地用の評価倍率表を用い、ゴルフ場用地の相続税評価には、ゴルフ場用地等用の評価倍率表を用いる必要があります。
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