農地を転用する場合は、都道府県知事の許可もしくは農業委員会への届け出が必要となります。これは、農地が資産保有目的、投機目的等の対象として農業者以外の者によって取得されないようにするためです。
農地の評価については、その農地を転用することが許可されやすいかどうかによって、価額に差が表れます。財産評価基本通達では、農地を転用許可の難易の程度に応じて、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地に分類しています。
１．純農地
純農地は、次のいずれかにあてはまる農地をいいます。農業を営むのに適した土地であって、宅地の価額の影響を受けない農地が対象となっています。
● 農用地区域内にある農地
● 市街地調整区域内にあって第1種農地、甲種農地にあてはまるもの
● 上記以外の区域内にあって第1種農地に該当し、第2種農地、第3種農地に準じないもの
農用地区域内にある農地については、農業以外の用途で使用することはできません。甲種農地は、市街化調整区域内にあって、営農条件が特に良好な農地をいいます。第1種農地は、農用地区域内にある農地、甲種農地以外で、営農条件が良好な農地をいいます。甲種農地と第1種農地は、原則として転用は許可されません。
２．中間農地
中間農地は、次のいずれかにあてはまる農地をいいます。都市近郊にある農地が対象となります。
● 第2種農地に当てはまるもの
● 第2種農地に準ずる農地と認められるもの
第2種農地は、市街地になることが見込まれ、すでに街区を形成している区域や、鉄道の駅や市役所などからおおむね500ｍ以内の区域などにある農地をいいます。また、中山間地域にあって農業公共投資の対象となっていない生産性の低い農地も含まれます。転用は、周辺の他の土地では転用の目的が果たせない場合には許可されます。
３．市街地周辺農地
市街地周辺農地は、次のいずれかにあてはまる農地をいいます。
● 第3種農地に当てはまるもの
● 第3種農地に準ずる農地と認められるもの
第3種農地は、市街地の区域内であるか、市街化の傾向が著しい区域にある農地などが対象となっています。原則として転用は許可されます。
４．市街地農地
市街地農地は、次のいずれかにあてはまる農地をいいます。市街地の区域内であるか、市街化の傾向が著しい区域にある農地などが対象となっています。市街化区域内にある農地は転用の許可は必要なく、農業委員会への届出によって転用することができます。
● 転用許可を受けた農地
● 市街化区域内にある農地
