居住用又は事業用宅地の相続に関して、節税方法として有効なものの1つに小規模宅地等の特例があります。そして、複数棟の貸家を有していた被相続人の相続について、この特例を適用する場合には、その敷地面積の計算に一定のルールが設定されています。以下では、それについて解説します。
小規模宅地等の特例とは
本題に入る前に、まず、小規模宅地等の特例について解説します。
相続財産に、一定の要件を満たす居住用又は事業用の宅地が含まれる場合には、小規模宅地等の特例が利用できます。この特例は、要件に該当する宅地の相続財産評価において、その評価額を一定の基準で減じることができるというものです。
さて、小規模宅地等の特例が利用できる場合に、どのくらいの割合で評価額を減じることができるかというと、それは、平成27年1月1日以後の相続については、次の割合となります。
①特定居住用宅地等 限度面積330㎡まで80％減
②特定事業用宅地等 限度面積400㎡まで80％減
③特定同族会社事業用の宅地等 限度面積400㎡まで80％減
④貸付事業用宅地等 限度面積200㎡まで50％減
ここで、①特定居住用宅地等とは、相続開始直前までに、被相続人が居住の用に供していた宅地等で、相続人がその宅地に継続して居住する等の一定の要件を満たした場合の当該宅地のことをいいます。
②特定事業用宅地等とは、相続開始直前まで、被相続人が貸付事業以外の事業の用に供していた宅地等のことをいいます。なお、貸付事業とは、「不動産貸付業」「駐車場業」「自転車駐車場業」等のことをいいます。
③特定同族会社事業用の宅地等とは、相続開始直前まで、貸付事業用の宅地等のうち、被相続人が、被相続人及びその親族等が持株の50％超を保有する株式会社等（特定同族会社）に対し、その事業用地として貸し付けていた宅地等が該当します。
④貸付事業用宅地等とは、相続開始直前まで、被相続人が自ら営む貸付事業の用に供していた宅地等が該当します。
なお、上記②及び③のことを、特定事業用宅地等といいます。
複数棟の貸家がある場合の敷地面積の算定方法について
被相続人が複数の貸家を有していた場合で、その相続人が被相続人の貸付事業を承継する等の一定の要件を満たすと、その敷地について④貸付事業用宅地等にかかる小規模宅地等の特例が適用できます。
この場合、この特例が適用されるのが、④貸付事業用宅地等に該当する宅地のみであれば、
その敷地面積の算定方法が問題となることはありません。単純に、複数ある貸家の敷地面積を合計し、その合計面積のうち200㎡までの面積についてその相続税評価額を50％減とし、それを超える面積については、通常の方法で評価します。
しかし、①②③に該当する宅地等も同時に小規模宅地等の特例を利用する場合には、その敷地面積の算定方法が問題となります。そして、その場合には、その敷地面積の計算方法は、次のとおりとなります。
①の適用面積の合計×200/330+②及び③の適用面積の合計×200/400+④の適用面積の合計≦200㎡
例えば、4棟の貸家のうち、2棟は被相続人が自ら貸付け、1棟は、被相続人のオーナー会社の事業用地として貸し付け、残り1棟を被相続人が自ら居住用として利用していた場合で、被相続人と同居していた相続人の1人が被相続人の所有宅地を事業と共に承継すると、①③④に該当する宅地等にかかる小規模宅地等の特例が利用できます。
複数棟の貸家がある場合の敷地面積の算定方法の具体例について
例えば、被相続人が居住用の用に供していた宅地等の面積を100㎡、被相続人が被相続人のオーナー会社の事業用地として貸し付けていた宅地の面積が200㎡、被相続人が自ら貸付事業に供していた宅地の面積を200㎡とします。
ここで、被相続人が亡くなり、被相続人と同居していた相続人の1人が被相続人の所有地を事業とともに承継し、同じ場所で居住を続けるとします。このケースで小規模宅地等の特例を適用すると仮定します。
なお、①③④に該当する宅地のうち、本特例を優先適用する宅地をどれにするかによって、
計算結果が変わってきますが、優先順位を①→③→④とします。
まず、①に該当する宅地の適用面積は100㎡×200/330＝61㎡（小数点以下四捨五入）となります。③に該当する宅地の適用面積は200㎡×200/400＝100㎡となります。最後の④④に該当する宅地の適用面積は200㎡－61㎡－100㎡＝39㎡となります。
この例で、④に該当する宅地に適用される本特例の減額率は50％、それ以外の宅地に適用される本特例の減額率は80％ですので、できるだけ④に該当する宅地の適用面積を少なくした方が、相続税の節税になります。
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