被相続人が賃貸マンション等を所有していた場合には、貸マンションの相続税評価が必要になります。そこで、以下では、この貸マンションの相続税評価について解説します。
貸マンションの相続税評価
アパートやマンション等の貸家の用に供されている家屋の相続税評価は、その家屋の固定資産税評価額に、1から借家権割合と賃貸割合を乗じた数字を控除した数値を乗じた価額になります。
例えば、賃貸マンション等が賃貸されていないとした（自用地とした）場合のその固定資産評価額を1億円、借家権割合を30％、賃貸割合を50％とすれば、この賃貸マンションの相続税評価額は、1億円×（1－30％×50％）＝8,500万円となります。
ここで、借家権割合とは、相続税評価において、借家権の評価額が借家の自用地としての評価額に占める割合として国税局長が定める数値のことで、全国ほぼ一律に30％と規定されています。
また、賃貸割合とは、その貸マンションの各独立部分の床面積の合計を（A）、（A）のうち、相続開始時点で実際に賃貸されている各独立部分の床面積の合計を（B）とすると、（B）/（A）で計算される割合となります。
例えば、10室ある賃貸マンションで、賃貸される各独立部分の床面積がすべて等しく10㎡、10室のうち7室に入居者がおり、残り3室が空室であったとします。この場合、賃貸割合は、7×10㎡/10×10㎡＝70％となります。
このように、マンションを取得してそれを賃貸に出すと、相続税評価額が一定の割合で
減額しますから、貸マンションは、相続税の節税として有効な方法となります。
貸マンションの敷地の相続税評価について
貸マンションの敷地が貸マンションを所有していた被相続人の自己所有地である場合には、
貸マンションの敷地の相続税評価が必要になります。
さて、貸マンションの敷地の相続税評価は、貸マンションの敷地の自用地としての評価額に、1から借地権割合×借家権割合×（マンションの）賃貸割合を乗じた数値を乗じた価額として計算されます。
例えば、マンションの敷地の自用地としての評価額を2億円、借地権割合を70％、借家権割合を30％、賃貸割合を50％とすると、当該マンションの敷地の相続税評価額は、2億円×（1－70％×30％×50％）＝1億7,900万円となります。
なお、ここで、借地権割合とは、相続税評価において、借地権の評価額が借地の自用地としての評価額に占める割合として国税局長が定める数値のことで、全国各地域について30％から90％の間で10％刻みに設定されています。
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