「借地権の転貸」とは例を挙げれば土地を借りる人Bが地主Aから土地を借り、建物を建てずに第三者Cにその土地を貸して第三者Cが建物を建てた場合を言います。
このとき土地をはじめに借りたBに発生する権利を「転貸借地権」と呼びます。この転貸借地権は借地権をそのまま転がして貸したという意味があります。ただし、Bが第三者Cに借りた土地を貸すためには最初の地主であるその土地の持ち主Aに許可を受ける必要があります。もしCがAに無断でその土地を他の人に譲渡したり、売却などを行うと、AはCに明け渡しを求め、Bに契約の解除を求める事ができるので、法律的なトラブルが発生してしまう結果になるでしょう。
そして、転借権はこの場合のCに発生する権利で、また貸しされた人に保障される権利です。転借権は借地権の上に借地権が重ねられている状態の権利と言って良いでしょう。
転貸借地権の評価
転貸借地権の評価は財産評価基本通達の27「借地権の評価」または27-6「土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価」の定めにより評価した借地権の価額から次の項目である財産評価基本通達30「転借権の評価」の評価額を控除した価額になります。
転借権の価額は財産評価基本通達にあるとおり、その土地のもともとの借地権の価額に借地権評価のときに使った借地権割合を乗じて計算します。これは借地権が重なるたびに借地権割合が乗ざれていくと考えるとわかりやすいでしょう。
【財産評価基本通達29】（転貸借地権の評価）
転貸されている借地権の価額は、27≪借地権の評価≫又は27－6≪土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価≫の定めにより評価したその借地権の価額から次項の定めにより評価したその借地権に係る転借権の価額を控除した価額によって評価する。（平3課評2－4外・平6課評2－2外改正）
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