賃貸借の契約によって生じる借主の権利を賃借権といいますが、賃借権は貸主側の相続税評価においての取り扱いは債権です。ただし、その賃借権が地上権に準ずるものであるか、そうでないかにより賃借権価額の計算が異なるため、土地の相続税評価額に差が発生します。2パターンの賃借権の相続税評価について解説します。
1．賃借権とは？
>>無料会員に入会すると、実務で使えるオリジナル書式をプレゼント！！賃借権とは、賃貸借契約によって生じる借主の権利です。建造物建築を目的に土地を借りる場合には、借地借家法による借地権が発生しますが、駐車場や資材置き場といった建造物建築以外の目的の場合には、借地借家法は適用されません。しかし、民法上の賃借権は発生しているため、土地の評価には影響を与えます。
土地の相続税評価を行う場合に賃借権が設定されている場合には、土地そのものの評価額から、賃借権相当額を控除することが可能です。控除額は、その賃借権が地上権に準ずる場合と、そうでない場合とによってその算定割合が異なります。
2．賃借権の相続税評価
2-1．地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
賃借権の中でも、地上権に準ずるものに相当する賃借権が設定されているとされる土地は、相続税評価時に賃借権相当額の評価減が可能です。具体的には、賃借権の登記がされているもの、賃借権の設定に伴って権利金や一時金の支払いが必要なもの、および簡単に取り除くことができない堅固な構築物の所有を目的とするものが挙げられます。なお、構築物の所有を目的とする場合には、相続発生時点で構築物が存在していることが条件です。
地上権に準ずる場合賃借権価額は、自用地としての価額に賃借権の割合を乗じて計算します。賃借権の割合には、賃借権を地上権とした場合の法定地上権割合、もしくは、借地権とした場合の借地権割合の低い方を用います。ただし、その低い方の割合が以下を下回る場合には、以下の割合を用いて計算を行います。
2-2．上記以外の賃借権
地上権に準ずるものに該当しない賃借権の場合には、賃借額の評価額は法定地上権に準ずる場合の2分の1とされています。したがって、残存期間に応じた割合は、以下の通りです。自用地としての価額に、この割合を乗じた額を賃借権額とします。
賃借権を考えるにあたって注意が必要なものは、駐車場として貸付をしている場合です。所有者自身が駐車場として貸付を行っている場合には、賃借権とは扱われません。駐車場の運営を目的に、他者へ土地を貸し出している場合や、借主の意思で構築物を設置することができる場合において、その契約内容や利用状況から賃借権の控除が認められます。
