駅前の幹線道路沿いには商業用ビルが立ち並び、そのビルの後ろ側に評価対象地であるマンションがありました。
マンションの正面エントランスはわき道に面していますが、幹線道路側にも幅1.5mくらいの出入りが出来るような通路がありました。
幹線道路の路線価は2,000千円、正面エントランスがあるわき道の路線価は400千円です。この宅地の正面路線は、幹線道路の2,000千円と考えて評価するのでしょうか。
～目次～
1. 路線価の高い道路の影響が僅少である土地の宅地の評価方法の概要
>>無料会員に入会すると、実務で使えるオリジナル書式をプレゼント！！1-1. 正面路線の判断基準
正面路線とは、原則として、路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した金額の最も高い路線のことをいいます。
しかし、本設例のように間口が狭小で接道義務を満たさないなど、正面路線の影響を受ける度合いが著しく低い立地条件にある宅地については、その宅地が影響を受ける度合いが最も高いと認められる路線を正面路線として差し支えありません（国税庁質疑応答事例より）。
なお、上記のような帯状部分を有する土地は、帯状部分を分けて評価した価額の合計額により評価し、不整形地としての評価は行いません。
1-2. 具体的な評価方法の算式
具体的には、以下の手順で評価します。
- 全体を通路部分の細長い長方形（B部分）と、それ以外の部分（A部分）の二つに分ける。
- B部分は、幹線道路の2,000千円を正面路線価として評価する。
- A部分は、わき道の400千円を正面路線価として評価する。
- 2と3を合計する。
なお、本設例の場合、A部分が接道している間口は2m未満ですが、接道義務を満たしていない宅地である場合における計算は不要です。
2. 路線価の高い道路の影響が僅少である土地の宅地の評価にあたっての留意点
本設例では、幹線道路沿いの接道が幅1.5mと短く、接道義務を満たしていないことから効用が低く、正面路線とはとらえていません。
しかし、仮に接道義務を満たす程度の間口の広さがあり、さらにそこがメインエントランスへ通じる通路であるような場合には、間口が狭くとも、正面路線になる可能性があることに留意が必要です。
＞＞路線価の設定されていない道路のみに接している宅地の評価について
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