鉄道高架下の借地権の評価

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鉄道高架下の借地権の評価

鉄道高架下に土地を賃借した上で自ら建物を建築し、営業を行っている場合に借地権の評価はどのように行えば良いのでしょうか?

財産評価基本通達には鉄道路線高架下の借地権の評価方法は定められておりませんので、原則としては国税庁長官の指示を得て個別に評価することになります。

手法として考えられるのは、区分地上権が設定されているわけではないものの、建物の構造等に制限を受けるものであることから、高圧線下の土地や地下鉄等の区分地上権の目的となっている借地権に準じて評価する方法です。

区分地上権に準ずる地役権の割合について、家屋の構造・用途等に制限を受ける場合の斟酌率は30%とされているので、自用地評価額の30%を自用地評価額から控除して借地権割合を乗じるというものです。

ただし、この手法によると、実際に取引される金額からみて相当高い評価額が算出されるため、区分地上権の目的となっている宅地の評価(財基通27-4及び27-6)に基づいて評価を行うことも一考に値すると考えます。

賃貸人は鉄道会社となり、契約書には無償返還の旨を謳っていたり、取引(転貸)禁止となっている場合には、借地権自体を認識しないということも考えられますので注意が必要です。

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