相続を受けた不動産が祖父母や曾祖父母などの先代名義になっている場合、どのような手続きが必要になるのか、不安を抱いてしまいますよね。
この記事では名義変更されていない不動産を相続する際に起こり得る問題点を紹介し、具体的な手続き方法をお伝えしていきます。

1.先代名義から名義変更されていない不動産の問題点

1-1.すぐに売却することができない

実家から離れて暮らしている場合、「実家の土地や建物に住む予定がない」「こちらの生活が気に入っている」ということがあるかもしれません。
使う予定のない土地や建物を相続すると固定資産税の支払いから免れることができなくなりますから、売却を視野に入れた相続を検討するのが一般的です。

しかし先代名義の不動産は自分のものではないため、すぐに売却をすることができないという問題点が生じます。
名義変更をするまでは相続人の共有財産となりますから、相続人各自が連帯して固定資産税を負担する義務が生じます。

結果として、不動産を買ってくれる人が見つかるまで固定資産税を支払うことになるというリスクを抱えることになるのです。

1-2.担保に入れて住宅ローンを組むことができない

すぐに売却することができないという問題と同様に、担保に入れて住宅ローンを組むことができないという問題も発生します。
住宅ローンや不動産担保ローンを利用する際に担保として提供する土地や建物は、「本人名義であること」が原則です。

他人名義の不動産を担保にすることができる融資もありますが「名義人の同意を得ること」が条件となっており、名義人が既に亡くなっている場合は同意を得ることができません。

結果として、自分名義ではない不動産を担保にして住宅ローンを組むことができないのです。

1-3.すぐに自分名義に書き換えることができない

祖父母より遡って曾祖父母、高祖父母の名義になっている場合は、不動産がどのような経緯で相続に至ったのかについて調査が必要になります。
相続が重なっていると関係者が多くなるため、すぐに自分名義にするのが難しくなります。

名義人が過去に遡るほど相続人が増え必要書類が多くなるため、手続きが難航する可能性が高くなる場合もあります。

1-4.知らぬ間に抵当権が設定されていることも

いつの間にか伯父の会社名義になっており、担保として提供したために抵当権が設定されてしまっているケースや、自分の知らない家屋が建っているケースも考えられます。
遠隔地の場合は特に、不動産がどのような状況になっているのか逐一把握することができないからです。

先代名義のままで登記が未了となっていると、このような問題が発生するリスクを抱えることになります。

それでは次に、先代名義のままになっている未登記不動産を相続登記する、具体的な方法について解説していきます。

2.先代名義のままの未登記不動産を相続登記する手続き

2-1.手続き方法は大きく分けて2つある

先代名義のままになっている未登記不動産を相続登記する場合は、以下2つの手続きが必要です。

これら2つの手続きについて具体的に解説していきます。

なお、2024年4月1日から不動産の相続登記が義務化され、取得から3年以内に手続きをしなければなりません。過去に相続した不動産も対象で、まだ相続登記がされていない場合は2027年3月31日までに手続きをしなければなりません。

2-2.法務局で行う相続登記手続き

結論から言うと、相続登記に必要な書類を法務局へ提出することによって手続きを完結させることになります。

その際に注意したいポイントが2つあります。

という点です。

まず1つめのポイント「どの法務局へ提出すればいいのか」ですが、これは「相続した不動産の住所地を管轄している法務局」となります。

相続を受けた土地や建物が遠方にある場合は、その住所地を管轄する法務局で手続きを行う必要が出てきます。

管轄の法務局が遠方で何度も足を運べないという場合は、

という方法で手続きすることも可能です。

ただしオンライン申請は、申請用総合ソフトのダウンロードとインストール作業が必要となるだけでなく、電子署名を準備する必要もあります。

さらに添付書類は別途郵送で送付することもあるため、今回のような特殊な相続登記は、最初から郵送による手続きの選択をおすすめします。

それでは次に2つめのポイント、「相続登記に必要な書類はどのようなものがあるか」について解説していきます。

2-3.先代名義の不動産を相続登記するために必要な書類

相続登記をするために必要な書類には、以下のようなものがあります。

登記申請書は法務局のサイトから書式をダウンロードできるだけでなく、記載例を確認することも可能です。
不動産登記の申請様式について －法務局－

戸籍に関する書類は、本籍地の市区町村のほか近くの市区町村でも取得できます。
戸籍謄本の発行手数料は450円、除籍謄本の発行手数料は750円です。

本籍地の市区町村が遠方の場合は、郵送請求することができます。
自治体によってはできないケースもあるため、市民課などの窓口やホームページで確認するようにしましょう。

また、戸籍に関する書類はすべて原本での提出が求められますが、相続関係説明図を添付すれば返却してもらうことが可能です。
他の手続きでも使用する機会があるため、手元に残しておくと便利です。

ただし、印鑑証明書や相続登記のためだけに作成した書類については、返却されないため注意が必要です。

固定資産評価証明書については、納税通知書の課税明細書をはじめとした他の書類を、代わりに提出できる場合があります。
提出先の法務局へあらかじめ確認するようにしましょう。

登録免許税は、

のどちらかを添付します。

登録免許税を収入印紙ではなく現金納付する場合は、金融機関か税務署窓口で支払います。
先代名義の不動産を相続登記する際は、さらに先代名義人に関する書類が必要です。

先代名義のままになっている不動産は、一次相続の時点で「相続人全員の共有名義」となっています。

そのため先代の法定相続人すべてを探して遺産分割協議書を作成するのが原則です。
しかし相続人が既に亡くなっている可能性もあるため、この原則規定に従って手続きすることは現実的に不可能ということがあります。

そのような場合はどのように手続きすればよいのかを、次節でお伝えします。

2-4.法務省による手続き簡略化や利便性向上の取り組み

実は、「先代の法定相続人すべてを探して遺産分割協議書を作成する」という手続きは、省略して申請することができるようになっています。

名義が先代のままになっているような相続未登記になっている不動産を解消するために、法務省では以下のような手続きの見直しが行われているからです。

所有者不明の不動産が多くなると、

という問題が起こるため、法務省は積極的に不動産を登記するように呼びかけています。

もし先代名義のままになっている不動産を相続したとしても、代わりになる書類があれば登記できる可能性が高くなります。
1人で悩まずに、法務局や専門家へ相談してみることをおすすめします。

ここまで先代名義のままになっている「不動産」について解説をしてきましたが、株券や株式、預金口座が先代名義になっている場合についても合わせて確認しておきましょう。

3.先代名義のままになっている株券の相続手続き

3-1.株券の種類によって相続できるかが異なる

先代名義になっている株券は、

によって手続き方法が異なります。

上場企業の株券は、2009年1月から「株券の電子化」が実施されています。
そのため、手元にある紙の株券は無効となっていますが、株主の権利は保全されていて、金融機関の口座で電子的に管理されています。

上場企業の株券を相続する場合は、

を信託銀行等に提出する必要があります。

なお、非上場企業の株券は電子化の対象外となっているため、定款で株券を発行する旨が定められている場合は有効な株券として認められるのが一般的です。

非上場株式の評価についてはこちらの記事でご確認いただけます。
非上場株式（取引相場のない株式）の相続税評価のすべて

そして先代名義の株券が「譲渡制限株式」であった場合は、その企業の株主総会において相続できるか否かが決定されます。
これは会社経営をする上で望ましくない人が株主になることを防ぐことを目的としたものであり、相続人は「承認の請求」をして株主総会で承認されなければ相続することができません。

承認されればその株券は相続人に相続されますが、否認された場合は、

のどちらかを選択することになります。

3-2.先代名義になっている株券の具体的な相続方法

先代名義になっている株券は、以下2つの手続きによって相続が完了します。

複数の相続人がいる場合は、先代名義の株券をどのように分割するのかを協議する必要があります。
遺産分割協議後は、各相続人が信託銀行等で名義書換を行うことで株主となることができます。

株式の名義書換に必要な書類には、次のようなものがあります。

3-3.先代名義になっている預金口座の具体的な相続方法

先代名義になっている預金口座の名義変更は原則として、以下4つの手続きで完了します。
実際には金融機関や遺言書の有無によって手続き方法が異なる点には注意が必要です。

口座名義変更に必要とされる代表的な書類は以下のとおりです。

もし口座名義が先代のままになっている場合は、

というリスクを抱えることになります。
相続が発生したらすぐに名義変更等の手続きを行うようにしましょう。

まとめ

相続を受けた不動産が祖父母や曾祖父母などの先代名義になっている場合の具体的な手続きについて、4つのポイントにまとめました。

不動産や株券、預金口座などの名義が先代のままになっていると、様々な場面で手続きが滞る可能性が高くなります。
しかし、相続が開始してから名義が先代になっていることが判明するケースは少なくありません。
今回お伝えした内容を参考にして、相続手続きをスムーズに進めてください。

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