雑種地に関して発生する地上区分権は、所有する雑種地の上に「跨ぎ越している高架橋や専用道路がある場合」や「電力線や通信線などの電線が通っている場合」など、もしくは所有する雑種地の下を「鉄道や道路、暗渠の河川がずい道（トンネル）で通っている場合」や「送電用／通信用のケーブルが埋設されている場合」などで、上空や地中に他の所有者の所有しているものが存在することでその雑種地の利用に制限を受けることで、その制限の対価として地上区分権が発生するものです。対価が発生するために地上区分権も資産とみなされ、相続などにおいては税制上で控除の対象となります。
雑種地に関する区分地上権の評価
雑種地に関する区分地上権の評価は、税制上では「財産評価総則基本通達第2章27-4」の「宅地の場合の区分地上権」の内容に準じて価額化されます。
税制上の雑種地に関する地上区分権の評価価額は、まず「雑種地をすべて自用地とした場合での評価価額」を算出します。次に「雑種地に発生した区分地上権の内容に応じた区分地上権の割合」を掛け算して、算出した価額が「雑種地に関する区分地上権の評価価額」となります。
トンネルにて発生する地上区分権の評価
ただし、雑種地における区分地上権の評価においては、その区分地上権が「地下部分」や「公共の道路」「暗渠」などずい道（トンネル）である場合は、税制上ではずい道にて発生する地上区分権は、宅地や山林や原野の場合地上区分権の場合と同様に「自用地に占める区分使用権の割合」を30%とすることも可能です。
【財産評価総則基本通達第2章87-2】（区分地上権の評価）
雑種地に係る区分地上権の価額は、27－4≪区分地上権の評価≫の定めを準用して評価する。（平3課評2－4外追加、平6課評2－2外改正）【財産評価総則基本通達第2章27-4】（区分地上権の評価）
区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合（以下「区分地上権の割合」という。）を乗じて計算した金額によって評価する。
この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。（平3課評2－4外追加、平6課評2－2外・平12課評2－4外改正）
(注)
1 「土地利用制限率」とは、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則（昭和38年3月7日用地対策連絡協議会理事会決定）別記2≪土地利用制限率算定要領≫に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。
2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。
