財産評価基本通達27-2において定期借地権等の評価を行う際に、「定期借地権等の設定のときにおける借地権者に帰属する経済的利益の総額」という項目があり、そこを計算した上で、定期借地権等の評価を行います。
この通達27-3はその項目について詳しい計算を行うための説明が書かれています。
定期借地権等の設定における借地権者に帰属する経済的利益の総額は、以下の項目の合計となります。
権利金、協力金、礼金など、契約終了の際に支払いが行われる際
権利金、協力金、礼金など、借地権者から借地権設定者に借地契約終了の際に金銭の支払い、または財産付与が行われるときはその支払われる金額を合計します。
保証金、敷金などに利息がつくとき、無利息のとき
借地権者から借地権設定者に保証金や敷金などの契約終了のときに変換が必要とされる金銭を預けたとき、その利息がつくときや無利息のときは式で表したものを合計します。
保証金、敷金などに利息がつくとき、無利息のときの合計分＝【保証金額－（保証金額×複利原価率）－（保証金額×約定利率×複利年金原価率）】
贈与を受けたと見られる差額地代の額がある場合
定期借地権等を設定する際に贈与を受けたと見られるような差額地代が
発生する場合は次の式によったものを合計します。
贈与を受けたと見られる差額地代の額がある場合の合計分＝【差額地代の額×複利年金原価率】
以上のように、この三つの項目を足したものが「定期借地権等の設定のときにおける借地権者に帰属する経済的利益の総額」となります。それを定期借地権の評価の式に代入し、財産評価を行います。
【財産評価基本通達27-3】（定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する 経済的利益の総額の計算）
前項の「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、次に掲げる金額の合計額とする。（平6課評2－2外追加、平11課評2－12外改正）（1） 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合
課税時期において支払われるべき金額又は供与すべき財産の価額に相当する金額（2） 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等（以下「保証金等」という。）の預託があった場合において、その保証金等につき基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき又は無利息のとき
次の算式により計算した金額
（3） 定期借地権等の設定に際し、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合
次の算式により計算した金額
(注)
1 実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合に該当するかどうかは、個々の取引において取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案して判定するのであるから留意する。
2 「差額地代の額」とは、同種同等の他の定期借地権等における地代の額とその定期借地権等の設定契約において定められた地代の額（上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を地代の前払いに相当する金額として毎年の地代の額に加算した後の額）との差額をいう。
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