農地は農地法などにより定められており、財産評価基本通達で記載されているものは、純農地、中間農地、市街地周辺農地、市街地農地になります。
市街地農地
市街地農地とは主に市街地区域内にある農地のことを指します。
そのほかにも市街地農地とされる条件は、【農地法第4条「農地の転用の制限」又は第5条「農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限」に規定する許可を受けた農地】の場合、【農地法などの規定により転用許可を要しない農地として都道府県知事から指定を受けた農地】の場合などがあります。
市街地農地を評価
市街地農地の評価は「宅地比準方式」もしくは「倍率方式」の二つの方法のどちらかで評価します。宅地比準方式は、評価される市街地農地が宅地だとしたときの財産評価額をまず算出します。そしてその評価額から農地が宅地に転用される場合にかかる費用の金額をマイナスしたものを最終的な評価額とします。
つまり「市街地農地の評価額＝（その農地が宅地であるとした場合の1㎡あたりの価額－1㎡あたりの造成費の金額）×地積」という式によって表す事ができるものになります。
農地が宅地であるとした場合の評価額は具体的には路線価が定められている地域については路線価から計算し、倍率地域にあっては宅地としての固定資産税評価額に宅地としての評価倍率を乗じて計算することになります。
【財産評価基本通達】40（市街地農地の評価） 市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。（昭41直資3－19・昭45直資3－13・昭47直資3－16・昭和48直資3－33改正）(注) その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある宅地について11≪評価の方式≫に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。
