人から借りた物を第三者に貸す、いわゆる「また貸し」のことを転貸借といいます。転借権とは、また貸しされた人の権利のこと。たとえば自分が住んでいる土地がまた貸し状態で、自分名義でなくても、土地を長く利用しているというその権利に対し相続税が発生するのです。今回はこうした転借権と、その相続税評価について見ていきましょう。
1．転借権とは？
>>無料会員に入会すると、実務で使えるオリジナル書式をプレゼント！！1-1．転貸借、転借権とは？
元の持ち主AからBが借りた土地を、第三者のCにさらに貸す「また貸し」のことを転貸借といいます。また貸しされたCが、また貸しされた土地を使う権利のことを転借権といいます。
また貸しを行う際には、元の持ち主Aの承諾が必要で、Aが「OK」と言わない場合、Aはまた貸しされているCに明け渡しを、Bに対しては貸したものに対する契約解除をすることができます。
土地の賃貸借契約は、長期間に渡って行われるものですから、貸す人と借りる人には強力な信頼関係があるものとみなされます。そしてこの契約解除は信頼関係が破壊されない限り、解除できないことになっています。
転借権は、借地権の上に借地権が重ねられている状態です。
1-2．土地の転借権の価値とは？
また貸しされている土地に発生する転借権が、相続税の評価対象になります。ではこの転借権の価値とは、どんなものなのでしょうか？
まず、土地を借りると発生する借地権について考えてみましょう。
「借地借家法」により、土地を借りている人は、その土地の上に建物がある限り、契約の更新が可能です。つまり借地の上に建物を建てた人は、その土地を半永久的に使うことができる、ということ。
言い換えれば、地代を払うことで、土地を所有しているのと同じ利益を受け取っている、というわけです。
また、「借地借家法」によって地代の値上げは抑制されているため、昔から借りている場合の地代は、周辺の相場に比べずっと低いケースもあります。こういう場合は、安い地代でいい土地を使っている、そのぶん得をしている、ともいえます。
つまり、この土地を借りていること自体に経済的価値が発生するのです。この価値の部分が相続税の評価対象になります。転借権は、借地権に借地権を重ねている状態なので、評価額の計算式は借地権を重ねた分だけかけることになりますが、基本的には同じ考え方です。
なお、借地権のほうが所有権よりも評価額が高くなることはよくありますが、これは土地を借りている人が受け取る利益に比べ、土地を貸している人の受け取る利益が小さいからです。土地の持ち主は、土地を貸すことで地代は受け取れますが、貸している限りは土地の利用ができないため、貸している人より借りている人のほうが利益が大きいと考えられているためです。
ただし、借地ならどんな土地にでもこの借地権価格が発生するわけではありません。
都市部や宅地化が進んでおり、土地の需要が高いエリアなら借地権価格が発生しますが、周辺が農地や山林などで土地の需要があまりないエリアでは借地権に対して経済的価値は発生せず、借地権という権利のみということもあります。
2．転借権の相続税評価の方法
2-1．転借権の評価
借りた土地には借地権割合をかけて評価をします。借地権割合は路線価図に一緒に掲載されていますので、国税庁のサイトから確認することができます。
転借権は借地権が重なっている状態なので、同じ割合をもう一度かけます。
転借権評価額＝自用地評価額×借地権割合×借地権割合
たとえば、自用地評価が2,000万円、借地割合が0.7の土地の転借権は
2,000万円×0.7×0.7=980万
この土地の転借権は980万円ということになります。転借権は、また貸しの数だけ借地権割合をかける計算を行います。
2-2．貸家の敷地に使っている場合
また貸しした土地の上に貸家を建てている場合はどうなるのでしょうか？
この場合の転借権は貸家建付転借権ともいい、まず転借権の評価額を出します。
次に、転借権評価額から、借家権割合、賃貸割合、転借権評価額をかけたものをひきます。
計算式にすると
自用地評価額×借地権割合×借地権割合＝転借権評価額
貸家建付転借権評価額＝転借権評価額－転借権評価額×借家権割合×賃貸割合
となります。
