2014年1月1日

不整形地の相続税評価について

不整形地とは、形が正方形や長方形でない歪んでいる土地を指して言いいます。

相続税の評価にあたって不整形地はどのように評価されるのでしょうか。

不整形地の評価方法

不整形地については、まず評価する不整形地の地区及び地積の別により地積区分表にあてはめて、その不整形地がどの地積区分に該当するかを判定します。

次に、その求めた地積区分と次の算式によって計算したかげ地割合及び地区区分を不整形地補正率表にあてはめて、不整形地補正率を求めます。

この不整形地補正率を求める算式は、想定整形地（評価対象地の全域を囲む正面路線に面している形（長方形）もしくは正方形の土地をいいます）の地積を想定整形地の地積から不整形地の地積で引いたものを割って計算します。

さらに、間口狭小補正率の適用がある場合については、上記の不整形地補正率に間口狭小補正率を乗じて計算した数値（小数点第２位未満切捨てとなります。）が不整形地補正率となります。

ただし、この場合の不整形地補正率の下限は６０パーセントとなります。

このようにして不整形地は相続税にあたって評価されることとなります。

不整形地は、宅地等と比べて利用が困難となるケースがあることから評価方法が異なってくることとなります。

不整形地以外の特殊な土地の評価

不整形地以外にも評価方法が特殊となる土地としては崖地や特別警戒区域内の土地などがあります。

これらの土地は、利用にあたって不便があるために価値を低く見積もることとなっています。

不整形地や崖地、特別警戒区域内の土地の評価などについてはそれぞれ評価額が異なるので、税理士へ相談されることがおすすめできます。

またこれらの土地については売買の際にも注意が必要となります。

例えば、不整形地の売買の場合には、土地の境界が不明の場合には隣地との間で境界をめぐって争いが生じる可能性があります。

このような事態を避けるために事前に土地家屋調査士に依頼して土地を測量してもらうことが必要となるケースがあります。

また、崖地の場合には、法面工事を施工しておかないと崖崩れや事故などが生じるおそれがあります。

そのため、工事施工費用を代金から差し引くとか施工した上で売買に出すかなどの問題や万が一、目的物に「隠れた瑕疵」（通常気づかない瑕疵・問題）が生じた場合の処理について問題となります。

この場合には契約書で瑕疵担保責任を排除するなどの処理が必要となります。

このように不整形地をはじめとするイレギュラーな土地については様々な税務・法律上の問題が生じる可能性があります。

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