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奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

「奥行価格補正率とは?」

「奥行価格補正率を用いた土地の評価額の求め方は?」

この記事をご覧のみなさんは、このようにお悩みではないでしょうか。

奥行価格補正率とは、路線価方式による土地の相続税評価額を計算する際に用いる、路線価を減額するための補正率の一種で、「土地の地区区分」と「奥行距離」によって補正率が変動します。

奥行価格補正率の基礎や奥行距離の考え方を理解しておかないと、土地の相続税評価額の求め方自体を間違えてしまう可能性がありますのでご注意ください。

この記事では、奥行価格補正率の基礎はもちろん、奥行長大補正率との違いや、特殊な土地の形状(不整形地や角地など)の奥行距離の考え方について、相続専門の税理士がわかりやすく解説します。

1.奥行価格補正率とは

奥行価格補正率とは、路線価方式によって土地の相続税評価額を計算する際に用いる、土地の形状に係る減額補正率の1つです。

同じ面積の土地であっても、以下のように接面道路からの奥行きが長すぎる・短すぎる土地Bは、土地Aよりも使い勝手が悪くなってしまいます。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

このように、接面道路からの奥行距離が長すぎる・短すぎる土地である場合、その土地の路線価に「奥行価格補正率」を乗じて、土地の相続税評価額を算出します。

つまり、路線価に奥行価格補正をすることで、土地の相続税評価額を減額できるのです。

相続税路線価について、詳しくは「相続税路線価とは?土地評価額の計算方法や路線価の調べ方を紹介!」をご覧ください。

2.奥行価格補正が利用できる土地とは?

土地の相続税評価額の計算方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

奥行価格補正率を適用して土地の相続税評価額を減額できるのは、「路線価方式」によって評価をする、路線価地域の土地のみです。

「倍率方式」によって評価をする土地は、奥行価格補正率を利用できませんのでご注意ください。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

路線価方式と倍率方式について、詳しくは「路線価方式と倍率方式」をご覧ください。

2-1.奥行価格補正率の地区区分とは?

地区区分とは、路線価地域に所在する土地の利用状況について、国税局が定めた7つの地域区分のことを指します。

具体的には、ビル街地区、高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区、中小工場地区、大工場地区に分類されています。

以下は平成30年分以降に用いられる「奥行価格補正率表」で、奥行価格補正率は「地区区分」や「土地の奥行距離」によって変動します。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

【出典:国税庁「財産評価基本通達 付表1 奥行価格補正率表」】

例えば、接面道路からの奥行距離が10~12mである、同じ面積の土地があったとしましょう。

この土地が普通住宅地区に所在していれば「奥行価格補正率1.00」となり、路線価に1.00を乗じても、土地の相続税評価額を減額できません。

しかし、ビル街地区に所在している土地であれば「奥行補正率0.90」となり、路線価を減額補正することで、土地の相続税評価額を10%減額できます。

3.奥行価格補正率と奥行長大補正率の違い

奥行価格補正率に似た路線価補正の1つに、奥行長大補正率があります。

両者を混同される方が多いのですが、奥行価格補正率と奥行長大補正率は、考え方に大きな違いがあります。

奥行価格補正率とは、接面道路からの奥行距離が長い・短い場合に、路線価を減額できる補正率のことです。

奥行長大補正率とは、間口に対して奥行距離が2倍以上長い場合に、路線価を減額できる補正率のことです。

つまり、奥行価格補正率は「接面道路からの奥行距離」を、奥行長大補正率は「間口と奥行距離の比率」を重視するという点に違いがあるのです。

奥行長大補正率について、詳しくは「奥行長大とは」をご覧ください。

3-1.奥行価格補正率は奥行長大補正率などと併用可能

奥行価格補正率は、奥行長大補正率をはじめとする、以下のような複数の減額補正を併用できます。

以下は全て併用可能

  • 奥行価格補正(標準的な宅地に比べて奥行距離が長い・短い)
  • 奥行長大補正(間口距離に対して奥行距離が2倍以上長い)
  • 不整形地補正(宅地の形状がいびつである)
  • 間口狭小補正(用途に対して間口が狭い)
  • がけ地補正(宅地に斜面や崖がある)

例えば、該当土地の土地区分が「普通住宅地区」で、接面道路の間口が10m、奥行距離が28mの土地があったとしましょう。

この場合、「奥行価格補正率0.95」と「奥行長大補正率0.98」を併用して、路線価補正ができるということです。

4.奥行価格補正率の求め方

奥行価格補正率を適用した土地の相続税評価額の求め方は、以下の流れとなります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

それでは、具体的な内容を確認していきましょう。

①路線価で土地の地区区分を調べる

まずは国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で、該当土地の「地区区分」を調べましょう。

上記サイトにアクセスしたら、ページ上部に「年度(和暦)」が表示されますが、必ず「相続開始年度(被相続人の死亡日)」の年度を選択してください。

なお、路線価は毎年7月1日に発表されるため、路線価が発表される前(1月~6月)に相続が発生した場合は、その年の路線価が公表されるまで待ってから、土地の相続税評価額を計算しましょう。

相続開始日の年度の路線価を選択したら、「都道府県→路線価図(土地関係)→市区町村→地名」の順で、該当土地の路線価図を検索します。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

該当土地が面している道路に、路線価(数字・アルファベット)が記載されていますが、それを囲んでいる「図形」が地区区分を示しています。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

地区区分は、路線価に表記される図形が異なります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

図形の一部や全部が黒塗り・斜線があるケースがありますが、この場合は路線価の地区区分の解釈が少し変わってきますので、路線価を見間違えないようご注意ください。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

②奥行価格補正率表で補正される奥行距離を調べる

該当土地の地区区分が分かれば、その地区区分で補正される奥行距離を、国税庁「奥行価格補正率表」で調べましょう。

奥行価格補正率は最大0.80となり、該当する場合は相続税評価額を20%減額できます。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

【出典:国税庁「財産評価基本通達 付表1 奥行価格補正率表」】

奥行価格補正率が1.00である場合、路線価に補正率を乗じても減額されないため、相続税評価額は変わらないとお考えください。

なお、平成29年以前分の奥行価格補正率表については、国税庁のコチラのぺージからご確認いただけます。

③実際の土地の奥行距離を確認する

該当土地の地区区分で奥行価格補正率が適用される奥行距離が分かったら、次は実際の土地の奥行距離を確認しましょう。

正確な奥行距離を確認されたい方は、測量士や家屋調査士に依頼をするのが実用的ですが、費用が発生してしまいます。

費用をかけずに奥行距離を知りたい方は、法務局で以下のような公的な図面を取り寄せると良いでしょう。

  • 法務局で「地図(14条地図)」を請求する
  • 法務局で「公図(地図に準ずる図面)」を請求する
  • 法務局で「地積測量図」を取得する

最も精度が高いのは「地図(14条地図)」ですが、整備が進んでいない地域もあります。

「地図(14条地図)」がない地域であれば、「公図(地図に準ずる図面)」や「地積測量図」を参考にしましょう(詳細は必ず法務局に問い合わせをしてください)。

④奥行価格補正率表で補正率を調べる

「土地の地区区分」と「実際の奥行距離」が分かったら、再度「奥行価格補正率表」を使って奥行補正率を確認しましょう。

例えば、地区区分が「普通住宅地区」で、奥行距離が「8m以上10m未満」であれば、奥行補正率は0.97となります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

⑤相続税評価額を計算する

該当土地の奥行価格補正率が分かったら、該当土地の路線価に減額補正を行い、土地の相続税評価額を計算します。

奥行価格補正率を用いた、路線価地域にある土地の相続税評価額の計算方法は、以下となります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

5.奥行価格補正率を用いた相続税評価額の計算シミュレーション

シミュレーション例を元に、奥行価格補正率を用いた土地の相続税評価額の計算方法をイメージしてみましょう。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

シミュレーション例の場合、土地の相続税評価額の計算方法は「路線価400,000円×奥行価格補正率0.95×土地の面積70㎡」となり、相続税評価額は2,660万円と算出されます。

奥行価格補正率を適用しなければ相続税評価額は2,800万円ですので、奥行価格補正によって相続税評価額を140万円減額できることとなります。

6.奥行価格補正率における奥行距離の考え方【不整形地の事例】

土地の形状が長方形であれば良いのですが、実際にはいびつな形をしている土地が多いです。

このように、該当土地が不整形地(特殊な形状をしている)場合や、接道状況が異なる場合は、奥行距離の考え方に注意が必要です。

土地の形状が不整形地である場合、基本的には「(A)想定整形地の奥行距離」と「(B)地積÷間口距離」のいずれか短い方が奥行距離となります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

それでは土地の形状や接道状況を元に、シミュレーション例を挙げて確認していきましょう。

不整形地について、詳しくは「不整形地とは」をご覧ください。

6-1.台形地の奥行距離

台形地とは、間口から奥に向かって幅が狭くなったり広くなったりする土地のことを指します。

当該土地が台形地である場合、「(A)想定整形地の奥行距離」と「(B)地積÷間口距離」の考え方は以下となります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

上記シミュレーション例の場合、「(B)地積÷間口距離」の方が短いため、奥行価格補正率表に当てはめる奥行距離は8mとなります。

6-2.旗竿地の奥行距離

旗竿地とは、接道部分が細長くなっており、その奥に敷地がある土地のことを指します。

該当土地が旗竿地である場合、「(A)想定整形地の奥行距離」と「(B)地積÷間口距離」の考え方は以下となります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

上記シミュレーション例の場合、「(A)想定整形地の奥行距離」の方が短いため、奥行価格補正率表に当てはめる奥行距離は9mとなります。

旗竿地の土地の相続税評価について、詳しくは「旗竿地の土地の相続税評価方法」をご覧ください。

6-3.いびつな形の土地の奥行距離

該当土地がいびつな形の土地である場合、「(A)想定整形地の奥行距離」と「(B)地積÷間口距離」の考え方は以下となります。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

上記シミュレーション例の場合、「(A)想定整形地の奥行距離」の方が短いため、奥行価格補正率表に当てはめる奥行距離は9mとなります。

6-4.屈折路に面した土地の奥行距離

屈折路に面した土地である場合、どこを想定整形地の基準とするのかで、奥行距離の決め方が異なります。

具体的には、以下のように「①道路A」「②道路B」「③基準線(道路に接する両端を結んだ直線)」を元に3種類の面積を計算し、最も面積が狭いものを想定整形地とします。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

上記であれば、最も面積が狭い「③基準線を基準とする想定整形地」を基準とし、「(A)最も面積が狭い想定整形地の奥行距離」と「(B)地積÷間口距離」を比較します。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

上記シミュレーション例の場合、「(B)地積÷間口距離」の方が短いため、奥行価格補正率表に当てはめる奥行距離は8.57mとなります。

6-5.角地・準角地の奥行距離

角地とは「2本の道路が交差(T字路も含む)している場所にある土地」のことで、準角地とは「L字型に折れ曲がった道路の内側にある土地」のことを指します。

奥行価格補正率とは?求め方や特殊な土地の事例をわかりやすく紹介

角地や準角地である場合、土地が面する路線価は2つありますが、路線価の価額が高い方が正面道路となります。

なお、角地や準角地である場合、奥行価格補正率だけではなく、側方路線影響加算率も考慮する必要があります。

角地や準角地の相続税評価額の考え方について、詳しくは「準角地の相続税評価の方法~角地と準角地との違い~」をご覧ください。

7.特殊な形状の土地の相続は、相続に強い税理士に相談を

奥行きが長い・短い土地は、整形地よりも使い勝手が悪くなるため、奥行価格補正率を路線価に乗ずることで、その土地の相続税評価額を減額できます。

しかし奥行価格補正率を乗じて土地の相続税評価額を計算するためには、正面道路からの奥行距離を正確に把握する必要がありますし、不整形地では奥行距離の考え方も異なります。

さらに、土地の形状によっては他の路線価補正を考慮する必要がありますし、接道状況によっては路線価の増額補正をしなくてはなりません。

土地の相続税評価額の計算は、プロの税理士でも難易度が高い作業となります。

土地を相続された方は、土地の減額要素を知り尽くしている、相続税に強い税理士に相談をされることをおすすめします。

相続税に強い税理士の選び方について、詳しくは「相続税に強い税理士の選び方 – 失敗しない9つのポイント」をご覧ください。

7-1.税理士法人チェスターにご相談を

税理士法人チェスターは、年間1,700件超えの相続税申告実績を誇る、相続専門の税理士事務所です。

税理士法人チェスターは、土地の相続税評価額を計算する際に、奥行価格補正率だけではなく、様々な路線価補正の利用を考慮します。

さらに土地の相続税評価額に係る各種特例を駆使し、相続税額が1円でも低くなるよう合法的に評価を行います。

税理士法人チェスターは、すでに相続が発生されたお客様であれば、初回相談が無料となりますので、まずはお気軽にお問合せください

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

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