2014年1月1日

都市計画道路予定地にある宅地の相続税評価について

都市計画道路とは、都市計画法に基づいて工事が予定されている道路をいいます。

具体的には、道路の幅員を広げたり、道路の整地などが行われます。

都市計画法上の道路設計は、道路として建設予定となる「計画決定」の段階を経て、実際に工事を施工するという「事業決定」という二段階を経て行われることとなります。

このうち、計画決定の段階では、道路の周辺では様々な用途規制が行われるので、土地の価値は下がります。

一方で、事業決定により実際に事業に着工されれば価値は高まります。

実際には、計画決定のみがなされ、何十年も事業決定がなされないままの地域も数多くあります。

このような地域についての道路行政の責任は問われるべきですが、それは別としても、このような都市計画道路予定地を相続した場合の相続税法上の評価はどのようになされるのでしょうか。

都市計画道路予定地内の宅地の評価方法

都市計画道路の区域内にある土地は、建物の建築制限などの建築物の敷地に供するものとして登録されている土地としての利用に一定の制限を受けるため評価減の対象となります。

ただ、土地の用途、高度利用度、地積の関係などによって土地価格に及ぼす影響度合いが異なるため、下記の通りこれらの減価要因の違いに応じて減額割合が定められています。

この補正率は地域の土地利用が高層化されていればいるほど、評価対象地に占める都市計画道路予定地の面積が大きければ大きいほど、土地価格への影響も大きくなるという考え方に基づいて算定されており、1％〜50％までの減額割合となっています。

評価にあたってのポイントは、適用する容積率、地積割合という２つとなっており、適用する容積率には、都市計画にあわせて指定されるものと建築基準法独自のものの2種類がありますが、適用する容積率はいずれか厳しいものを採用するルールになっています。

なお、評価対象地が倍率地域に該当する場合、その宅地が普通住宅地区内にあるものとした場合の容積率、地積割合に定められた補正率を適用して評価をします。

ただし、都市計画道路予定地であることを考慮して、固定資産税評価額または評価倍率が定められている場合にはこの適用がないことに注意する必要があります。

まとめ

このように都市計画道路予定地の土地は、用途制限があるため、価値を低くしつつ、低くなる原因によって様々に分けて考えるという姿勢をとっています。

都市計画道路予定地は、いつ工事が施工されるともしれない土地として「塩漬け」なっているケースもあるので、相続税においては、可能な限り低い評価として算定し、相続税がかからないようにできるよう、税理士へ相談されることがおすすめできます。

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