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相続の土地評価の注意点(相続税、遺産分割)

1.相続税申告のための土地評価の方法

土地を相続した場合には、その土地にどのくらいの価値があるかを評価し、その評価に基づいて相続税が計算されます。しかし、一口に土地と言っても、土地には様々な種類があり、その種類によって土地評価の方法が違います。相続税申告をする際の財産の評価額は、国税庁の定める「財産評価基本通達」に基づいて計算されます。このため、一般的な“土地の相場”と相続税評価では額が異なり、相続税評価額の方が低くなる傾向にあります。

また土地の種類も、大きく分けて、農地、宅地、山林、私道などがあり、さらにそれらの土地の形状や周囲の環境によってもまた評価の方法が違うため、かなりの専門知識が要求される上にとても複雑で難しいものです。

2.遺産分割のための土地評価の方法

 相続が発生すると、遺産分割案を決定する必要がありますが、その際の土地の価値の考え方は様々です。上記のような「相続税評価額」に基づいて分割案を相談する場合もあれば、「取引価額(時価)」を使って遺産分割を決定するケースもあります。
 取引価額を用いるケースでは、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する方法や、不動産会社に査定を出してもらう方法があります。通常、相続税評価額は取引時価よりも低くなる傾向にあるため、不動産会社からの査定額を用いるケースも多くあります。

3.争族になれば、「時価」

 遺産分割で争いに発展し、家庭裁判所での調停まで進んだ場合、不動産の価額は相続税評価額ではなく、「時価」で判断するケースが一般的です。これは財産の適正な価値という意味で、より市場の時価に近い額を用いる方が、公平な遺産分割を決めることができるためです。ただ実務上は、不動産は流動性が低いという点もあり、住んでいる自宅等であればすぐに換金しないこともあるため、相続税評価額を用いてそのまま遺産分割を決められる方もいます。

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