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貸駐車場の相続税評価 ~賃借権が控除できる場合とできない場合~

貸駐車場の評価は、土地を青空駐車場として貸付けているのか、利用者が屋根等の施設を自らの費用で造ることができる契約かどうか等、被相続人が亡くなった時点でのその貸駐車場の状況により、評価方法が異なります。状況ごとの相続税評価額を順番に解説していきます。

1.青空駐車場として貸し付けている場合

被相続人がその所有している土地をそのままの状態(若しくは土地にアスファルト、フェンス等の設備を施して)貸駐車場として利用している場合には、自用地として評価します。

これは、貸駐車場を、一定の期間自動車を保管することを引き受けることを目的とした契約であるとし、あくまでも駐車場の利用という目的での貸付けにあたり、土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係であると考えられるためです。

2.利用者(借りている者)が自らの費用で設備を施すことができる場合

車庫等の施設を駐車場の利用者の費用で造ることを認めた契約をした場合には、自動車の保管を目的としているだけではなく、土地の賃貸借になると考えられるため、その土地の自用地評価額から賃借権の価格を控除した金額を評価額とします。ただ、相続開始日時点に実際に構築物が当該駐車場上に存在することが前提条件となりますので注意が必要です。

この場合の賃借権の価格は、下記の区分に応じたそれぞれの価格とします。

(1)地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、堅固な構築物の所有を目的とするもの等が該当します。なお、貸駐車場の場合は多くはこの(1)ではなく(2)に該当します。

【評価方法】
自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合又は借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合

※(1)の場合の自用地としての価格に乗じる割合賃借権の残存期間
5年以下…5%
5年超10年以下…10%
10年超15年以下…15%
15年超…20%

(2)(1)に掲げる賃借権以外の賃借権

【評価方法】
自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合の法定地上権割合の2分の1に相当する割合

※(2)の場合の自用地としての価格に乗じる割合賃借権の残存期間
5年以下…2.50%
5年超10年以下…5.00%
10年超15年以下…7.50%
15年超…10.00%

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