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親の土地に子供が家を建てた場合

使用貸借とは

第三者と土地を貸借する場合、通常権利金その他の一時金を収受する慣行のある地域ではその権利金などが収受され、その土地の使用対価として地代が支払われることとなります。

しかし、親子、兄弟、夫婦等、特殊な関係にある個人間では権利金や地代等を収受しているケースは稀で、権利金や地代を支払わずに使用貸借契約(無償使用契約)を締結することが一般的です。

また、契約書等が作られないことも少なくありません。

この様に、借主が貸主から目的物を借り、無償で使用収益した後に返還をすることを約した貸借契約を使用貸借契約といいます。

土地の使用貸借と相続

親の所有する土地に子供が家を建てた場合、権利金や地代等の支払いがなく、無償で貸借することを約束していた時は使用貸借契約となります。

この場合子供に借地権相当額の贈与課税もありません。

親の土地を子供が使用しその対価として地代を支払っていた場合でも、その地代が親から借りている土地の固定資産税以下であれば、贈与税が課税されることはありません。

このため親が亡くなり相続が発生した場合にも、その土地に借地権は発生していませんので、親の自用地として評価することとなります。

親の借地権を子供が転借するケース

親がもっている借地権の目的となっている土地を使用貸借で借り受ける場合、「借地権の使用貸借に関する確認書」を提出する必要があります。

この「借地権の使用貸借に関する確認書」は、借地権者、建物所有者、土地所有者が連名で建物所有者の所在地の所轄税務署長に提出します。

この際、地主の了承を得ることが必要ですので、場合によっては承諾料の支払いが生じることがあります。

また、親の相続が発生した場合、借地権の贈与はされていないので、借地権は親の相続財産に含まれることとなります。

贈与税のかかるケース

権利金や一時金は支払っていないけれど通常の相場の地代を支払っているというケースでは、土地の賃貸借が行われているとみなされます。

通常権利金や一時金を支払う慣行のある地域で権利金の支払いなしに借地権が設定された場合、その権利金分の贈与を受けたものとみなされ、本来支払うべき権利金の額について贈与税が発生します。

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