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借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

借家権割合とは、借家権が設定された土地や建物を相続した際、その土地や建物の相続税評価額を計算式に算入する割合のことです

土地や建物に借家権が設定されている場合、借家権割合の分だけ相続税評価額を減額できるため、土地や建物が自用に供されていた場合よりも相続税評価額が低くなります。

相続税評価額が低くなるということは、相続税の課税遺産総額を下げることに繋がり、相続税の節税に直結するのです。

この記事では、借家権や借家権割合の基礎はもちろん、借家権割合の調べ方や相続税評価額の計算方法などを、相続専門の税理士が解説します。

1.借家権とは?

借家権割合を知る前に、まずは「借家権」の概要について理解を深めておきましょう。

借家権(しゃくやけん/しゃっかけん)とは、賃貸借契約を締結することによる生じる、「借主の権利」のことです

わかりやすく言うと、賃貸マンションや賃貸戸建てを借りている人に認められている権利ですね。

借家権は借地借家法という法律によって定められており、借地権は「普通借家権」と「定期借家権」の2種類があります。

一般的なのは、契約期間が満了となっても契約更新が可能となる「普通借家権」です。

普通借家権が設定されていれば、貸主(オーナー)に正当な事由があれば契約更新を拒むことができるものの、貸主の意思だけで契約解除はできません。

つまり、借家権が設定されていることにより、借主は「住む権利」が守られているため、追い出されるリスクが低くなるということです。

1-1.混同しやすい「借家権」と「借地権」との違い

「借地権」と似たものに「借地権」というものがありますが、両者には大きな違いがあります

借地権とは、建物を立てて所有することを前提に、地代(対価)を支払って、第三者から土地を借りる権利のことです。

わかりやすく言うと、マンション経営等を目的として地代を支払って、地主から土地を借りる権利ですね。

つまり、借家権は土地の上にある建物を借りる人に認められる権利、借地権は建物を建て所有するために土地を借りる権利、という大きな違いがあるのです

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

借地権が設定された土地も借地借家法において定められており、その賃貸借契約の法定更新をしない場合や存続期間を迎えた場合、借主は建物を取り壊して更地にするなどして、借りていた土地を貸主(地主)に返還しなくてはなりません(貸主に建物を売却することも可能)。

借地権について、詳しくは「借地権を相続すると相続税はいくら?注意点と相続税評価額も解説」をご覧ください。

2.借家権割合とは?

借家権割合とは、賃貸マンション・賃貸マンション・賃貸戸建てなどを相続した際に、「土地(貸家建付地)」や「建物」の相続税評価額の計算式に算入される割合のことです

貸家建付地(かしやたてつけち)とは、所有している土地の上に建築された建物を、第三者に貸し付けている場合における、その土地のことを指します。

例えば、被相続人(亡くなった人)の相続財産に、被相続人が貸付事業を行っていた賃貸マンションがあり、被相続人がその貸家建付地(土地)と建物を所有していたとしましょう。

しかし、相続人が取得した賃貸マンションには、すでに借家権を持つ居住者がいるため、相続人は売却・建替え・別用途への変更などはできません。

つまり、借家権が設定された賃貸マンションは、被相続人が自分で使用していた「自用地(更地)」よりも不動産活用の自由度が損なわれるということです。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

このような事情を鑑み、相続において「借家権が設定された土地や建物の相続税評価額」を計算する際には、借家権の分だけ相続税評価額を減額することが認められています計算方法については後述します)。

3.借家権割合は全国一律30%!調べ方は?

借家権割合は、全国一律で30%とされています(令和3年12月末時点)

平成17年までは大阪国税局管内の路線価地域のみ、借家権割合40%とされていましたが、平成18年以降は全国一律30%で統一されています。

しかし、借家権割合はその土地を管轄する国税局が定めるため、将来的に借地権割合が変更される可能性もあります。

貸家建付地の価額を計算される際には、最新の情報を必ず確認しましょう。

3-1.借家権割合の調べ方

借家権割合の調べ方として最も一般的なのは、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用する方法です。

①「年度」を選択

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」にアクセスしたら、まずは「年度」を選択しましょう。

相続においては「相続開始日(亡くなった日)」を基準として考えるため、選択する年度を間違えないようご注意ください(相続税の申告期限の年度ではありません)。

②「都道府県」を選択

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

相続開始年度を選択したら、次は貸家建付地(土地)が所在している都道府県を選択します。

③「借家権割合」を選択

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

次に、財産評価基準書目次の中から、「2.土地関係以外」の項目にある、「借地権割合」を選択します。

すると、以下のようなPDFデータが表示されるので、借家権割合を確認しましょう。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

この際、もう一度「年度」と「都道府県」に間違いがないかを確認しましょう。

4.借家権が設定されている土地・建物が相続税対策になる理由

借家権が設定されている土地(貸家建付地)や建物が、相続税対策になる3つの理由についてご紹介します。

4-1.売買取引時価よりも相続税評価額の方が低い

土地には、実勢価格・公示地価・基準地価・固定資産税評価額・相続税評価額という5つの公的価格が定められており、これを一物五価と呼びます。

実勢価格・公示地価・基準地価は不動産の売買をする際に目安となる価額で、相続税評価額は相続税を計算する際に用いられる価額となります。

相続税評価額は、その年の1月1日の公示地価の8割を水準に定められます。

つまり、売買取引時の価額よりも相続税評価額の方が低くなり、相続税対策として有効なのです

現金資産が多い方等であれば、資産を賃貸不動産に持ち替えることで、相続税の節税に繋がる可能性があります。

4-2.自用地よりも相続税評価額が減額される

借家権が設定された土地(貸家建付地)や建物は、自己の用に供していた「自用地(更地)」よりも相続税評価額が減額されます

この理由は、記事の冒頭でご紹介したとおり、借家権が設定された土地や建物は、不動産活用の自由度が低くなるためです。

相続税は、借家権が設定された土地や建物の相続税評価額を含む「課税遺産総額」から「基礎控除額(3,000万円+(法定相続人の人数×600万円))」を差し引いた金額に対して課税されます。

つまり、借家権が設定された土地や建物の相続税評価額が減額されると、自動的に相続税の課税遺産総額が下がるため、相続税対策として有効なのです。

4-3.小規模宅地等の特例が適用できる可能性がある

借家権が設定された土地(貸家建付地)は、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」に該当する可能性があります

小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等とは、被相続人が貸付事業を営んでいた不動産の土地に適用できる特例のことです。

貸家建付地を取得する相続人が適用要件を満たせば、限度面積200㎡までであれば、評価額を50%減額でき、相続税を大幅に節税できます

小規模宅地等の特例における貸付事業用宅地等について、詳しくは「貸付事業用宅地等とはどんな土地?貸アパートや駐車場の相続税が大幅減額」をご覧ください。

なお、貸付事業用宅地等は「3年縛り規制」が設けられ、平成30年4月1日以降は「新たに貸付事業の用に供された宅地等」に該当した場合、特例を適用できなくなりますのでご注意ください。

貸付事業用宅地等の3年縛り規制について、詳しくは「小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地等)の“3年縛り”経過措置が終了」で詳細をご確認ください。

5.借家権が設定されている土地・建物の相続税評価額は?

借家権が設定されている土地(貸家建付地)や建物は、借家権割合だけではなく、様々な減額要素を適用させて相続税評価額の計算を行います。

具体的な計算方法は、以下となります。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

借家権が設定されている土地や建物をそれぞれ上記の計算式に当てはめ、相続税評価額を算出する必要があります。

5-1.自用地としての価額(土地)

借家権が設定されている「土地の相続税評価額」の計算式に算入する、「自用地としての価額」については、通常の土地の相続税評価額で計算を行います

借家権が設定されている不動産であれば、基本的には「路線価方式」で相続税評価額を計算することとなります。

なお、路線価が設定されていない地域については、「倍率方式」で相続税評価額を計算します。

5-1-1.路線価方式

路線価方式とは、土地が面している道路に定められている「1㎡あたりの路線価」に、その土地の「面積」をかけて計算を行う評価方法のことです。

路線価方式における評価額の計算方法は【1㎡あたりの路線価×土地の面積(㎡)】ですが、土地の形状や接道状況によって、路線価自体を補正する必要があります。

なお「1㎡あたりの路線価」は、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で調べる必要があります。

路線価は土地が面する道路に記載されている数字(千円単位)となり、以下のように「400D」であれば1㎡あたり40万円と読み取ります(アルファベットは借地権)。
借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

路線価の調べ方や計算方法について、詳しくは「相続税路線価とは?土地評価額の計算方法や路線価の調べ方を紹介!」をご覧ください。

5-1-2.倍率方式

倍率方式とは、「土地の固定資産税評価額」に、国税庁が定めた「倍率」をかけて計算を行う評価方法のことです。

倍率方式における評価額の計算方法は、【土地の固定資産税評価額×倍率】です。

なお、各地域の倍率については、国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、該当土地の倍率を調べる必要があります。

土地の固定資産税評価額については、課税明細書を確認しましょう。

課税明細書の様式は市町村毎に異なりますが、以下を参考にしてください。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

倍率方式の調べ方や計算方法について、詳しくは「倍率地域の宅地を4ステップで評価|評価額を減額する方法」をご覧ください。

5-2.自用地としての価額(建物)

貸家建付地の「建物部分」の相続税評価額の計算式に算入する、「自用地としての価額」については、建物の種類によって異なります

建物が「戸建て」や「マンションの区分所有」であれば、市町村から毎年送られてくる「固定資産税の課税明細」に記載されている価額が相続税評価額となります(先述の画像をご参照ください)。

建物が「共同住宅(マンションやアパート)」であれば、建築費の7割程度が相続税評価額となります。

5-3.借地権割合

借家権が設定された土地や建物の相続税評価額を計算する際、「借地権割合」を算入して減額する必要があります

この借地権割合は、土地が面している道路に定められている「路線価」の、アルファベットのA・B・C・D・E・F・Gのことを指します。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

上記の例だと、路線価には「E」と記載されていますので、借地権割合は50%となります。

借地権と借家権の意味には大きな違いがあるものの、借家権が設定された土地の相続税評価額の計算式に算入する必要がありますので、失念しないようご留意ください。

5-4.賃貸割合

借家権が設定された土地や建物の相続税評価額を計算する際、「賃貸割合」に応じて減額する必要があります

なお、賃貸割合は「賃貸中の戸数」で計算するのではなく、「専有部分の床面積」を元に計算します。

賃貸割合の計算方法は、【課税時期に賃貸されている専有部分の床面積÷専有部分の総床面積】です。

例えば、専有部分の総床面積が400㎡で、独立部分の面積40㎡の10室の賃貸マンションがあり、相続開始日は7室が賃貸中で3室が空室であったとしましょう。

この場合、賃貸割合の計算式は「(40㎡×7室)÷400㎡=0.7」となり、賃貸割合は70%と算出できます。

なお、賃貸に出している建物が戸建てである場合は、入居者がいれば賃貸割合は「100%」、入居者がいなければ賃貸割合は「0%」となります。

6.貸家や共同住宅の相続税評価額計算例

それでは実際にシミュレーション例を挙げて、借家権が設定されている貸家(戸建てやマンションの区分所有)や、共同住宅(賃貸マンションやアパート)の相続税評価額を計算してみましょう。

6-1.貸家の場合(戸建てやマンションの区分所有)

被相続人が貸家(戸建てやマンションの区分所有)を所有していたと仮定し、以下を前提としてシミュレーションをします。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

上記のシミュレーション例の場合、土地と建物の相続税評価額は以下のように計算します。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

自用地としての評価額は3,500万円ですが、借家権が設定されていることにより、相続税評価額は2,630万円となります(870万円減額)。

6-2.共同住宅の場合(賃貸マンションやアパート等)

被相続人が共同住宅(賃貸マンション・アパート)を所有していたと仮定し、以下を前提としてシミュレーションをします。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

借家権が設定されている共有住宅が10室あり、7室が賃貸中で3室が空き室である場合、賃貸割合は70%となります。

借家権割合とは?国税庁HPからの調べ方や相続税評価額の計算方法

自用地としての評価額は1億1,000万円ですが、借家権が設定されていることにより、相続税評価額は7,694万円となります(3,306万円減額)。

7.借家権のある土地や不動産を相続した場合の注意点

借家権が設定された土地や不動産を相続した場合、いくつか注意点がありますので確認しておきましょう。

注意①貸家建付地に判定されないケース

借家権を設定していても、「賃料を無償(維持管理費と同額程度)」で貸している場合などは「使用賃貸」とみなされるため、貸家建付地として判定されません

「使用賃貸」とみなされた場合は、自用地として相続税評価額を計算することとなるため、借家権割合等を算入することができません。

つまり、使用賃貸とみなされれば、土地や建物の相続税評価額を減額できませんのでご注意ください。

注意②一時的な空室である場合

借家権が設定された土地や建物の相続税評価額を計算する際、賃貸割合を算入して減額を行います。

しかし、共同住宅(賃貸マンションやアパート)の一時的な空室(相続開始前後1ヶ月程度)であれば、以下の条件を満たせば賃貸中とみなしてもらえます

  • 継続的に賃貸に供されてきたこと
  • 賃借人の退去後すぐに賃借人を募集したこと
  • 空室の期間中に別の用途で使用していないこと

判定ポイントには専門的な知識が必要となりますので、詳細は相続税に強い税理士に相談されることをおすすめします。

注意③空室や家賃下落などの経営リスク

借家権が設定された賃貸不動産には、空室や家賃下落などの経営リスクが伴います

相続税対策のためだけに賃貸業を始めると失敗することも多く、逆に資産が減ってしまう可能性もあります。

また、現在は小規模宅地等の特例の貸付事業用宅地等に「3年縛り規制」が導入されており、相続発生前に駆け込みで不動産賃貸を始めても節税には繋がりません。

不動産賃貸以外にも相続税対策はありますので、十分に検討されることが大切と言えるでしょう。

8.相続した土地や建物に借家権が関連するときは専門家に相談を

相続した土地や建物に借家権が関連している場合、相続税評価額の計算方法がとても複雑になります。

さらに、小規模宅地等の特例を適用させたい場合、複雑な適用要件をクリアした上で、相続税の申告時に、特例を適用させる旨を申請しなくてはなりません。

もし相続した土地や建物に借家権が設定されている場合は、相続に強い税理士に必ず相談をしましょう。

8-1.「税理士法人チェスター」へご相談を

税理士法人チェスターは、年間1,500件以上の相続税申告実績を誇る、相続専門の税理士事務所です

税理士法人チェスターでは、借家権が設定されている土地や不動産の相続税評価額の計算はもちろん、路線価の減額補正や特例の適用を検討し、相続税評価額が1円でも低くなるよう考慮させていただきます。

また税理士法人チェスターでは、不動産賃貸を活用した「生前の相続税対策」についてもご相談を承ります。

税理士法人チェスターは、すでに相続が発生されているお客様でしたら、初回相談が無料となりますので、まずはお気軽にお問合せください

※この記事は専門家監修のもと慎重に執筆を行っておりますが、万が一記事内容に誤りがあり読者に損害が生じた場合でも当法人は一切責任を負いません。なお、ご指摘がある場合にはお手数おかけ致しますが、「お問合せフォーム→掲載記事に関するご指摘等」よりお問合せ下さい。但し、記事内容に関するご質問にはお答えできませんので予めご了承下さい。

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