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借地権は相続できる?相続のときの注意点と相続税評価額も解説

借地権は相続できる?相続のときの注意点と相続税評価額も解説

亡くなった人が借地に家を建てて住んでいた場合は、借地権も遺産相続の対象になります。

借地権の相続では特に必要な手続きはなく、地主の承諾も不要です。ただし、財産を相続したということで、相続税がかかります。

ここでは、借地権を相続するときの注意点や相続税評価額の計算方法について解説します。
借地に建っている家を相続した方や、今後相続する見込みがある方はぜひ参考にしてください。

1.借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことです。
土地を借りているということで借地権を財産として認識していない人もいますが、借地権は遺産相続の対象になります。

借地権は大きく分けて、「普通借地権」「定期借地権」の2つの種類があります。

借地権は相続できる?相続のときの注意点と相続税評価額も解説

1-1.普通借地権

普通借地権とは定期借地権以外の借地権のことで、契約を更新することができます。
借主が契約の更新を求めた場合は、地主に更新を拒否する正当な理由がない限り契約が更新されます。

契約が更新されず終了した場合に、借主の建物が残っている場合は、その建物を地主に買い取ってもらうことができます(建物買取請求権)。

1-2.定期借地権

定期借地権は、契約を更新することができない形態の借地権です。

原則として地主に建物の買い取りを求めることはできず、契約が終了すれば建物を取り壊して土地を返す必要があります。借主が地主に立退料を要求することもできません。
このため、定期借地権は普通借地権に比べて地主の権利が強いという特徴があります。

「建物譲渡特約付借地権」や「事業用定期借地権」も定期借地権に含まれ、これらに対して通常の定期借地権を「一般定期借地権」と呼ぶこともあります。

2.借地権の相続税評価額

借地権は他の遺産と同様に相続の対象であり、相続税が課税されます。
ただし、民法と相続税法では借地権の範囲に違いがあり、相続税の申告で借地権として評価できるかを確認する必要があります。

この章では、借地権として評価するためのチェックポイントと、相続税を申告するときの借地権の評価方法を解説します。

2-1.借地権として評価するためのチェックポイント

相続税の申告で借地権として評価するためには、次の条件で土地を借りていることが必要です。

  • 建物を建てて所有すること
  • 使用貸借ではないこと

借地を更地のまま使用する場合や地代を支払っていない場合は、借地権として評価しません。

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たとえば、親族が所有する土地に被相続人が家を建てて住んでいたとき、地代が無償であったり固定資産税相当額程度であったりする場合があります。このような場合も、借地権として評価しません。

借地権として評価するかどうかは、下記のポイントから総合的に判断する必要があります。判断が難しい場合は、相続税に詳しい税理士に相談することをおすすめします。

  • 地代を払っているか
  • 地代の金額が適正であるか(通常の地代、相当の地代、固定資産税程度など)
  • 権利金を支払っているか
  • 個人であるか法人であるか など

2-2.普通借地権の相続税評価額

借地権は相続できる?相続のときの注意点と相続税評価額も解説

相続税を申告するときの普通借地権の評価額は、以下の式で計算します。

  • 普通借地権の評価額=土地の価格×借地権割合

「土地の価格」は、その土地が更地であるとした場合の評価額であり、路線価方式または倍率方式で算出します。
「借地権割合」は、地域ごとに国税局が設定しています。住宅地では60%~70%であることが一般的です。

普通借地権の評価額を計算する詳しい手順は、下記の記事を参照してください。
土地の価格の評価方法についても解説しています。

(参考)相続した借地権の計算方法。普通借地権と定期借地権の評価とは。

2-3.定期借地権の相続税評価

借地権は相続できる?相続のときの注意点と相続税評価額も解説

定期借地権については、上の図で示した式で相続税評価額を計算します。

上記の式で使う「基準年利率」は、国税庁ホームページに掲載されています。
「複利年金現価率」は、各年の基準年利率が掲載されているページにある「複利表」を参照してください。

(参考)国税庁ホームページ
令和3年分の基準年利率について(法令解釈通達)
財産評価関係 個別通達目次 (他の年の基準年利率)

定期借地権の評価額を計算する詳しい手順は、下記の記事を参照してください。

(参考)相続した借地権の計算方法。普通借地権と定期借地権の評価とは。

2-3-1.課税上の弊害がある場合の評価

上記の定期借地権評価額の計算式は、課税上の弊害がない場合に使用できる簡便な計算方法です。

課税上の弊害がある場合は、課税時期(被相続人の死亡日)において借主に帰属する経済的利益と借地権の存続期間に基づいて評定した価格を、定期借地権の評価額とします。

課税上の弊害がある場合とは、定期借地権を設定したときと課税時期で借主に帰属する経済的利益に特段の変化がある場合をいい、具体的には次のような場合をさします。

  • 借地契約締結後に権利金の追加支払いがあった場合
  • 自然発生的な差額地代が生じている場合 など

3.借地権を相続するときに注意したいポイント

この章では、借地権を相続するときに注意したいポイントをご紹介します。
土地を借りているということで、借地権の相続では地主の承諾が必要になると思われるかもしれません。しかし、基本的に地主の承諾は不要です。

3-1.借地権相続の手続きは不要!地主に連絡するだけでよい

相続人が借地権を相続するときに地主の承諾は必要なく、そのほかに必要な手続きもありません。地主の承諾が不要なので、地主に承諾料を支払う必要はありません。
地代や期間といった契約内容は、そのまま相続人に承継されます。

ただし、地主との良好な関係を維持するためには、「借主が亡くなったので借地権を相続する」ということを連絡しておく方がよいでしょう。

3-1-1.地主に要求されても土地は返さなくてよい

借地権を相続することを地主に連絡すると、「借主が死亡したのであれば土地を返してほしい」と要求されることがあります。しかし、このような要求に応じる必要はありません。

同様に、借地上の建物が空き家になった場合に、地主から「住まないのであれば土地を返してほしい」と要求されるケースもあります。このような要求にも応じる必要はありません。
相続人が借地権を相続して借地上の建物を所有するのであれば、必ずしもそこに居住する必要はありません。借地上の建物を第三者に貸し付ける場合も、地主の承諾は不要です

3-2.借地上の建物は名義変更が必要

借地権そのものを相続する手続きはありませんが、借地上の建物については名義変更(相続登記)をする必要があります。
建物の名義を借地権者(借主)と一致させることで、第三者に借地権を主張できるようになります。

3-3.遺贈の場合は地主の承諾が必要

法定相続人でない人に遺言で財産を与えることを遺贈といいますが、遺贈で借地権を受け継ぐ場合は地主の承諾が必要です。
このときは、地主に承諾料を支払う必要があります。

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4.借地権の相続後に注意したいポイント

続いて、借地権を相続したのちに注意したいポイントをご紹介します。借地上の建物を建て替える場合や売却するときには地主の承諾が必要です。

4-1.建物を建て替える場合は地主の承諾が必要

借地上の建物を建て替える場合や増改築する場合は、地主の承諾が必要です。このときは、地主に建替承諾料を支払う必要があります。

4-2.借地権付建物を売却する場合も地主の承諾が必要

借地上の建物を売却するときは、借地権を同時に売却することになるため、地主の承諾が必要です。このときも、地主に承諾料を支払う必要があります。

地主の承諾を得ないで借地権を売却した場合は、契約違反として地主から借地契約の解除を求められる場合があります。

4-3.地主に借地権を買い取ってもらうこともできる

借地権は第三者に売却するほか、地主に買い取ってもらうこともできます。この場合、譲渡の承諾料は必要ありません。

ただし、借地権を買い取ってもらえるかどうかは地主の意向によります。
「土地を自由に使えるようになるなら借地権を買い取ってもよい」と考える人がいる一方で、「安定した賃料収入が途絶えるので買い取りには応じない」という人もいます。

4-4.借主が底地を買い取ることも選択肢に

底地とは、借地権の目的となる土地、つまり借りている土地のことです。借主が地主から底地を買い取れば、借地権は消滅します。賃料を支払う必要はなくなり、土地は自分のものになります。

ただし、底地を譲ってもらえるかどうかも地主の意向によります。
「いつ土地を返してもらえるかわからないぐらいならこの機会に底地を売ってもよい」と考える人がいる一方で、「先祖代々受け継いできた土地を売るわけにはいかない」という人もいます。

5.地主の承諾についての注意点

借地権を遺贈により承継する場合のほか、借地上の建物を建て替える場合や売却する場合は、地主の承諾が必要です。

この章では、地主の承諾を得る場合に必要な承諾料と、地主の承諾が得られない場合の裁判所による許可について解説します。

5-1.借地権の売却や遺贈には承諾料が必要

借地権を譲渡する場合には地主の承諾が必要で、承諾料を支払う必要があります。譲渡には、売却のほか遺言による遺贈も含まれます。
譲渡の承諾料の金額は契約内容等により異なりますが、借地権価格の10%が目安とされています。

借地権は相続できる?相続のときの注意点と相続税評価額も解説

借地上の建物を建て替える場合または増改築する場合は、建替承諾料を支払う必要があります。金額は借地権価格の3%~5%が目安とされています。

なお、法定相続人が借地権を相続した場合は、地主の承諾や承諾料の支払いは不要です。
地主が相続と譲渡を混同して相続人に承諾料を要求するケースがありますが、相続の場合は支払う必要はありません。

5-2.地主の承諾が得られない場合

借地権の遺贈や売却について地主の承諾が得られない場合は、裁判で地主の承諾に代わる許可を求めることができます(借地非訟)。借地上の建物の建て替え、増改築についても同様です。
裁判所が地主の承諾に代わる許可をする場合は、あわせて承諾料を決定します。

6.【事前の対策】借地権の相続でトラブルにならないために

最後に、借地権相続のトラブルを回避するための対策をご紹介します。

6-1.子供の名義で借地に建物を建てない

二世帯住宅を建てる場合に起こりがちな失敗ですが、地主の承諾を得ないで、借地に子供の名義の建物を建ててはいけません。
借主の借地権を子供に無断で転貸したことになり、借地契約が解除される場合があります。

子供の名義で建物を建てる場合は、建物の建て替えについて地主の承諾を得るほか、借地権を子供に譲渡する、あるいは転貸することについても承諾を得るようにしましょう。

6-2.地主と良好な関係を築いておく

借地権相続のトラブルを回避するには、日ごろから地主との関係を良好に保っておくことも大切です。

承諾料を要求されるのではないかという理由で、借地権を相続したことを地主に連絡しないケースもみられます。地主への連絡は義務ではありませんが、良好な関係を維持するためには、できるだけ早く連絡するようにしましょう。

また、誰が借地権を相続するかが決まらないからといって、地代を滞納してはいけません。誰かが代表して地代を支払い、遺産分割が決まったときに精算するとよいでしょう。

7.まとめ

借地権は、他の遺産と同様に相続の対象になります。
相続人が相続する場合は、地主の承諾は必要ありません。ただし、遺言により受け継ぐ場合や取得した借地権を売却する場合など、地主の承諾が必要になる場合もあります。

相続や遺贈で取得した借地権は、相続税の課税対象になります。
借地権の価格は土地の価格に借地権割合をかけて求めますが、定期借地権の評価は計算が非常に複雑になります。

借地権の相続や売却でお困りの方は、早めに専門家に相談することをおすすめします。
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