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借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

土地を借りて家を建てている場合、借地権というものが発生します。この借地権は相続にどんな関係があるのでしょうか?

相続とは、亡くなった人の財産や権利を引き継ぐことを言います。そのため、借地権も相続する必要があります。今回は借地権の相続税評価額の計算方法や借地権を相続する際の注意点についてご紹介します。

1.借地権とは

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる際に発生する権利です。借地権には、「普通借地権」と「定期借地権」があります。

借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

【普通借地権】

一般的な借地権は普通借地権に該当することが多いです。普通借地権は、借主(借りている人)が契約期間の更新や延長を求めることが出来ます。もし、地主に断られてしまった場合には借りている土地を買い取ることも可能です。

【定期借地権(一般定期借地権)】

普通借地権と異なり、期間の延長や更新が出来ず、借りていた土地を買い取ることもできません。契約終了時には更地にして土地を返す必要があります。

つまり、普通借地権の場合は借主の権利が強く、定期借地権は地主の権利が強いと言えます。

2.相続税法上の借地権の注意点

借地権は、民法と相続税法(税法)ではその範囲に違いがあります。基本的には建物を建てるために土地を借りる際に発生する権利なのですが、相続税法上では以下の点に注意が必要です。

借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点
借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

3.借地権の評価方法

(1)普通借地権の場合

普通借地権の評価方法は以下の算出式を用いて計算します。

借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

(2)定期借地権の評価方法

定期借地権の評価方法は以下の算出式を用いて計算します。

借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

【基準年利率と複利年金現価率】

基準年利率と複利年金現価率は国税庁HPより確認ができます。国税庁HPを参考にしてみてください。

平成29年分の基準年利率について(法令解釈通達)(国税庁HP)
複利表(平成29年1~8・10~12月分)(国税庁HP)

4.借地権の相続する際の注意点

借地権を単純に相続するのであれば、地主さんに「借地権を持っている人が亡くなりましたので借地権を相続しました」ということを伝えれば良いだけです。特に手続き等の必要はありません。

但し、建物に関しては所有権の名義変更を(登記)を行う必要があります。

単純に相続するだけであれば、地主の許可は必要ありませんが、「遺贈」による場合や借地権を売却する場合には地主の許可が必要となります。

(1)借地権を売却する場合

相続した借地権を売却する場合には地主の許可が必要です。売却だけではなく、譲渡や建物の増改築を行う場合にも地主の許可は必要となります。

許可を得ずに売却や譲渡を行った場合、契約違反として借地権の明け渡し請求を受ける場合があります。

(2)遺贈により借地権を取得した場合

借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

遺贈とは遺言等により本来の相続人ではない人が財産を受け継ぐことを言います。遺贈により借地権を取得した場合には、地主からの承諾と承諾料を支払う必要があります。

借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

もし、売却や遺贈(譲渡)の承諾が得られない場合には、家庭裁判所へ申し立てを行い、借地権の譲渡の許可をもらうことが出来ます。その際に、裁判所が承諾料を決定します。

申し立てが却下された場合には、売却や遺贈(譲渡)は行えないということになります。

(3)承諾料について

借地権の売却や遺贈(譲渡)を行う場合には、承諾料を支払います。承諾料は借地権価格の10%が目安と言われています。

算出式は以下の通りですが、契約内容等により金額は異なります。算出式を目安に決定されるイメージで計算してみてください。

借地権って相続するの? 借地権の相続税評価額と注意点

まとめ

土地の借地権は他の遺産同様に相続することが可能です。単純に相続する場合には特別な許可は必要ありませんが、遺贈により取得する場合や、取得した借地権を売却する場合には地主の許可が必要となります。また、建物(所有権)は名義変更(相続登記)を行う必要がありますので注意してくださいね。借地権は土地を借りている場合に発生する権利です。日頃から地主さんと良好な関係を気づき、何かある際にはスムーズに対応してもらえるようにしておきましょう。

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