チェスター相続税実務研究所

平成30年1月1日以後に相続、遺贈又は贈与により取得する宅地で、一定の要件を満たすものは、「地積規模の大きな宅地の評価」の定めを適用して評価します。

地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏においては500㎡以上の地積の宅地、三大都市圏以外の地域においては1,000㎡以上の地積の宅地をいい、次の①～④に該当するものを除きます。

① 市街化調整区域(都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき宅地分譲に係る同法第4条第12項に規定する開発行為を行うことができる区域を除きます。)に所在する宅地

② 都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地

③ 指定容積率が400%(東京都の特別区においては300%)以上の地域に所在する宅地

④ 評価通達22-2に定める大規模工場用地

上記の要件を踏まえ、都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づかない市街化調整区域内の宅地につき、地積規模の大きな宅地は適用できるでしょうか？そもそも地積規模の大きな宅地から除かれるものとして、都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づかない市街化調整区域内の宅地が定められています。
こちらの都市計画法第34条第10号又は第11号の規定については、広義的に市街化調整区域内で開発可能な場合を例示しておりますが、この号数以外で開発可能な場合（ex都市計画法制定前から所有する宅地等で、第三者が開発可能な場合等）は地積規模の大きな宅地の適用が受けられるのではないでしょうか。

この場合について市街化調整区域内における宅地で、地積規模の大きな宅地に該当する余地があるのは、都市計画法第34条第10号及び第11号の規定に基づくものに限定しているものとされ、開発可能な宅地であったとしても地積規模の大きな宅地を適用して評価することは難しいものと思われます。

いずれ都市計画法第34条第10号及び第11号の規定に基づかない市街化調整区域内の宅地で、開発可能な場合については、実態にそった評価が認められる可能性はあるかもしれませんが、現状は自治体による例外等も考慮されない画一的な運用がなされているようなので、市街化調整区域内の宅地につき、地積規模の大きな宅地の適用をする場合は都市計画法第34条第10号又は第11号に該当するか確認することが必要です。

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