チェスター相続税実務研究所

この土地・建物にはマンション通達が適用されません。

【イメージ】

【前提条件】

【解説】

1. 居住用の区分所有財産の評価方法

令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額については、マンション通達により評価します。

引用：国税庁「No.4667　居住用の区分所有財産の評価」

2. 一棟の区分所有建物とは

一棟の区分所有建物とは、区分所有者が存する家屋（ただし、一定のものを除きます^（※））で、居住の用に供する専有部分のあるものをいいます。そして、この区分所有者とは、区分所有法1条((建物の区分所有))に規定する建物の部分を目的とする所有権（区分所有権）を有する者をいうこととしているところ、この区分所有権は、一般に、不動産登記法（平成16年法律123号）2条((定義))22号に規定する区分建物の登記がされることによって外部にその意思が表示されて成立するとともに、その取引がなされることを踏まえ、「一棟の区分所有建物」は、同号に規定する区分建物の登記がされたものに限られることとしています。

したがって、区分建物の登記をすることが可能な家屋であっても、課税時期において区分建物の登記がされていないもの（例えば、一棟所有の賃貸マンションなど）は、本通達の適用対象とはなりません。

一棟の区分所有建物のうちの一部について、例えば、登記簿上の建物の種類が「共同住宅」とされているものがありますが、これは一般に、その一部が数個に独立して区画され、数世帯がそれぞれ独立して生活できる構造のものであるため、登記簿上の建物の種類に「居宅」を含むものと異なり、その流通性・市場性や価格形成要因の点で一棟所有の賃貸マンションに類似するものと考えられます。したがって、原則として、登記簿上の建物の種類が「共同住宅」とされているものについては、本通達の「居住の用に供する『専有部分一室』」に該当しないものとして差し支えありません。

（※）①地階を除く階数が２以下のもの及び②居住の用に供する専有部分一室の数が３以下であってその全てを区分所有者又はその親族の居住の用に供するものを除くこととしており、これらのものは、マンション通達の適用対象とはなりません。

参考：国税庁「居住用の区分所有財産の評価に関する Ｑ＆Ａ」

3. 判断理由

本件では、上記2.の理由により学生マンション（共同住宅）部分が対象から除かれた結果、居住の用に供する専有部分が1階の被相続人の居宅部分1室のみとなります。

したがって、その一棟の建物（家屋）に存する居住の用に供する専有部分一室の数が3以下となる本件土地・建物には、マンション通達が適用されないことになります。

引用：国税庁「居住用の区分所有財産の評価に関する Ｑ＆Ａ」

4. 根拠法令等

相続税法第22条
国税庁「「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について（情報）」

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