チェスター相続税実務研究所

「2番館」部分の面積（原則）と、「公衆用道路」を除いた全体の敷地権の面積の、有利な方（評価額が安くなる方）を選択することが可能です。

評価乖離率を算出するための「一棟の区分所有建物の敷地の面積」については、原則として、①利用の単位となっている１区画の宅地の地積（本件でいえば「2番館」部分の敷地権の面積）によるとされておりますが、②納税者自身で容易に把握可能な登記簿上の敷地権の面積（「1番館」、「2番館」、「3番館」及び「公開緑地」（「管理事務室」）部分の敷地権の面積によることとしても差し支えありません。
ただし、「公衆用道路」は評価しないこととなっていますので、「公衆用道路」部分の面積は、「一棟の区分所有建物の敷地の面積」から除かれることになります。
したがって、有利な方（評価額が安くなる方）を選択することが可能です。

【前提条件】

【解説】

1. 居住用の区分所有財産の評価方法

令和6年1月1日以後に相続、遺贈または贈与により取得した「居住用の区分所有財産」（いわゆる分譲マンション）の価額については、マンション通達により評価します。

参考：国税庁「居住用の区分所有財産の評価について（法令解釈通達）」

引用：国税庁「No.4667 居住用の区分所有財産の評価」

2. 「一棟の区分所有建物」とは

「一棟の区分所有建物」とは、区分所有者（区分所有法第２条((定義))第２項に規定する区分所有者をいう。以下同じ。）が存する家屋（地階を除く階数が２以下のもの及び居住の用に供する専有部分（同条第３項に規定する専有部分をいう。以下同じ。）一室の数が３以下であってその全てを当該区分所有者又はその親族の居住の用に供するものを除く。）で、居住の用に供する専有部分のあるものをいうこととしており、当該「一棟の区分所有建物」には、「地階を除く階数が２以下のもの」及び「居住の用に供する専有部分一室の数が３以下であってその全てを当該区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの」を含まないこととされています。

参考：国税庁「「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について（情報）別添」

3. 「一棟の区分所有建物の敷地の面積」とは

一棟の区分所有建物の敷地の面積は、原則として、利用の単位となっている１区画の宅地（評価単位）の地積によることとなります。ただし、例えば、分譲マンションに係る登記簿上の敷地の面積のうちに、私道の用に供されている宅地（歩道状空地などを含みます。）があった場合でも、その宅地の面積を含んだ登記簿上の敷地の面積によることとしても差し支えありません。他方で、例えば、分譲マンションの敷地とは離れた場所にある規約敷地については、この一棟の区分所有建物の敷地の面積には含まれません。

参考：国税庁「「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）の趣旨について（情報）別添」

ただし、不特定多数の者の通行の用に供されている道路の価額は評価しない（評基通24）ので、「公衆用道路」は評価対象外となり、「一棟の区分所有建物の敷地の面積」からも除かれます。

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