チェスター相続税実務研究所

　建物を子Ｃが所有し、その建物の敷地を父Ａが所有している場合に、今までは地代の収受はなく使用貸借となっていました。今後、借地人である子Ｃと土地賃貸借契約を締結し、相当地代に満たない地代の支払いを受けることにした場合に、締結時に借地権の設定についての課税関係は生じるでしょうか？

建物の所有を目的として土地を使用する権利には、
・使用貸借契約による土地の使用権
・賃貸借契約による土地の賃借権
の二つがあります。

　使用貸借とは、対価を支払わないで他人の物を借りて使用収益する契約をいい、税務上は、個人間の土地の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱われています。
従って、権利金の授受がない場合であっても、個人間での使用貸借取引である場合には、借地権の設定に伴う課税関係は生じないこととなります。
　
　一方、賃貸借とは、通常どおりの対価を支払い他人のものを使用収益する契約です。土地に借地権が設定されると、経済的には借地人は相当の価値を有する借地権を取得する反面、その土地の価額は底地価額まで下落することになります。このことから、借地権設定の際には取引上の慣行として、借地人から地主に対してその借地権の価値に相当する額の権利金が支払われることになっています。借地権の設定に際し、通常権利金を授受する取引上の慣行がある地域において、その権利金の授受をしなかった場合には、借地人は授受すべき権利金相当額の利益を受けたものとみなして課税（認定課税）がなされます。

使用貸借契約から賃貸借契約に変更する時点で契約の変更があることから、権利金の授受を行う必要があります。もし、権利金を一切授受しない場合には、借地人である子Ｃに対して、借地権の贈与があったものとして贈与税が課税されることになります。一方で、将来父Ａに相続が発生した場合には、既に借地権は子Ｃが所有していることから、底地として相続税の対象になります。

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